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四方驗收流於形式
“四方中,設計單位、建築單位、監理單位都是受僱於開發商的,就是說開發商自己開發的房子,自己組織人驗收。”
“按說通過竣工驗收,就代表著房屋質量合格,達到交付條件。可我們小區這麼多質量問題如何解釋?”業主金先生對房屋竣工驗收提出質疑。
李洪雲是北京市京華律師事務所多年從事房屋質量糾紛案的律師。她告訴記者,房子通過竣工驗收,還真不能與房屋質量合格畫等號,這與我們國家房屋質量的驗收制度有關。
我國目前執行的是房屋竣工驗收備案制。什麼是驗收備案制呢?簡單地說,就是房屋在驗收時,由政府行業質量監督部門監督,開發商、設計、施工和監理4家單位共同對房屋質量進行驗收,即通常所說的四方驗收,驗收合格後,准備齊全建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件等材料,到政府部門備案,備案後即可向業主交房。
“這個驗收流程表面看起來沒什麼問題,但在實際操作中還是有很大漏洞的。比如說四方驗收,字面上看,是有4個主體對房屋質量進行把關,可這四方中,設計單位、建築單位、監理單位都是受僱於開發商的,由開發商支付他們費用,那麼,在驗收過程中,就很容易被開發商主導,而這個房子又是由開發商開發的。什麼邏輯呢?就是說開發商自己開發的房子,自己組織人驗收。雖然2006年以後,北京的房屋驗收執行了‘一戶一驗’制度,但質量問題還是沒有被堵住。”李洪雲律師說。
“當然,這個過程是受政府質量監督部門監督的,驗完後,還要接受政府質量監督部門的抽查,但既然是抽查,就有沒抽查到的。如果沒抽查到,質量如何保障?所以,開發商即使說房子質量合格,也難免有問題,業主的質疑不是沒道理。”李洪雲律師補充說。
記者聯系了恆盛·歐洲公館的監理方,他承認,與開發商是合同上的僱傭關系。另外,一位區縣質量監督部門的負責人也說,房屋質量的責任主體是開發商,政府主要負責質量監督和抽查驗收。因為對於一個只有二三十人編制的監管部門來說,監督幾百萬、甚至上千萬平方米的在施面積,驗收時,做到100%查驗是不可能完成的事兒,只能做到對部分房屋進行隨機抽查。不過,這位負責人強調,不管是誰驗收,也不管是全查還是抽查,影響主體結構安全的問題是絕對不能有的,這也是他們監督和查驗的重點,“一旦房屋安全出現問題,誰也脫不了乾系,任何人都不敢在這上面有想法。”
獨立第三方驗收?
“質量上監管很嚴,而且不受甲方影響,這是國內監理公司做不到的。”
房屋是一個工序復雜、手工作業較多、標准化程度不高的產品,本身就容易出現質量問題。再加上驗收制度造成的“隱患”,收房時,業主與開發商發生質量糾紛自然就很難免了。
不管是什麼原因,目前,業主與開發商的質量糾紛仍頻頻發生著,這給業主和開發商都帶來很大困擾,特別是業主。對此,恆盛·歐洲公館業主金先生說:“從入住到現在,都4個月了,我們一直在想辦法解決這事,到現在還沒有解決。找一個開發商和業主都認可的第三方驗收一下,這樣,結果一目了然。不過,我認為這事應該在業主入住之前做。如果當初房屋驗收的時候,有獨立第三方介入,質量把關的效果肯定會好得多,業主和開發商的質量糾紛也會少得多。一些發達國家的房屋驗收,都是由第三方來做的。”
郭先生是本市一家監理公司的項目監理,曾經監理過10多個房地產項目。他坦陳,每個項目或多或少都有一些質量問題,沒有一個100%沒問題的。
他也很贊同金先生的觀點:只有獨立的、與開發商沒有任何利益關系的第三方介入,纔能保證質量驗收的客觀、公正。但目前,在我國強制性引入房屋驗收第三方還很困難。因為《建築法》以及《建設工程質量管理條例》明確規定了各方的責權,強制性引入第三方找不到法律依據,目前能做的,只能是加強政府的監管力度,或通過市場化方式解決第三方的介入問題。
郭先生還解釋,中國和其他國家的建築質量管理體系不一樣。比如歐洲一些國家,執行的是“諮詢公司”全權負責制:甲方,包括政府、單位、開發商找到“諮詢公司”後,與“諮詢公司”簽訂合同,由“諮詢公司”負責施工、質量等一切問題。甲方的意思是,我不是專業的,都交給你來負責,到時我只要一個合格的產品。所以,“諮詢公司”的權利很大,責任也很大,出了問題,要承擔責任,所以他對施工、材料選擇、驗收,都嚴格按國際公認標准執行,質量上監管很嚴,而且不受甲方影響,這是國內監理公司做不到的。
即使如此,郭先生也認為,目前,房屋的質量問題必須引起有關部門和開發商的足夠重視,因為一旦房價下跌,業主與開發商的矛盾都會集中到入住交房時,質量問題將成為一個矛盾的爆發點,如果質量保證不了,入住將成為開發商難過的一道“鬼門關”。