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小區地下車庫人行出入口已拆除。
地下車庫漏雨和霉斑。
單元門臺階出現裂痕。
圖為地下車庫水流衝痕。
『這面牆之前都發霉了,開發商剛給換的。從五一收房到現在,修了4個多月了,還沒修完,我看,十一恐怕也住不進來。』記者走進西四環外恆盛·歐洲公館1號樓蔡先生的新家時,他正配合工人修理衛生間、滿手灰塵。自入住以來,因不滿開發商的交房質量,蔡先生與恆盛·歐洲公館數十名業主一直在與開發商交涉,但問題至今未解決,這讓蔡先生等業主感到心力交瘁。
最近,業主與開發商產生質量糾紛的,不止恆盛·歐洲公館一個小區,太陽公園等十多個小區也出現了類似情況。
房屋入住時,發生質量糾紛本不是什麼新鮮事兒,但這一段時間內卻集中出現,並顯示出愈演愈烈的趨勢。對此,有業內人士解釋說,過去,房價一直在上漲,許多問題都被浮在樓市上空的熱氣掩蓋了,現在,市場冷卻下來,一些問題肯定會慢慢浮現,其中包括房屋質量問題以及與之相關的房屋驗收問題。
『房師傅』查出百處瑕疵
查出的問題,大大小小寫滿了3頁紙,有90多項,包括木地板局部空鼓,插座接觸不良,洗菜盆冷熱水接反等。
恆盛·歐洲公館是當年京西最貴的高檔住宅之一,每平方米賣到3萬多,精裝修標准達到每平方米5000多元。蔡先生至今還記得當初家人看完樣板間之後的興奮:『就買它吧,這房子多好呀。』一年之後,帶著幸福的期許,他們迎來了盼望已久的入住,但現實卻讓他們失望。
恆盛·歐洲公館一期入住的是兩棟樓,1號樓和3號樓,共200多戶,蔡先生的家位於1號樓的一層。盡管已經收房4個多月了,記者進去之後,還是能聞到非常刺鼻的氣味兒。
『我們小區有業主聘請了專業的室內空氣質量檢測機構對房屋室內空氣進行檢測,結果顯示,甲醛、二甲苯等多項指標均達不到國際標准。』業主楊先生說。記者看到,4戶業主聘請專業機構出具了室內環境檢測報告,這4戶中,甲醛、二甲苯、TVOC等項目的檢測,沒有一戶完全合格。
『這塊木飾板是開發商剛剛換過的,因為前些天下雨長了好多霉斑。現在,衛生間、廚房修完了,客廳、陽臺還沒修。』蔡先生給記者一一指點。記者在客廳南側看到,靠窗的一圈踢腳線已開裂,大的縫隙可以伸進一個手指頭;在東側陽臺,部分牆體的壁紙已經開膠,其中一面牆的壁紙全部被揭開,露出了淺灰色的水泥牆。
來到地下室,衛生間的外牆上除了兩個開關,還有3個牆洞,其中一個露出2尺來長的電線。『我也不知道這3個牆洞是乾什麼的,這顯然是沒完工的活兒,你說,交房前搞房屋驗收的人到現場了嗎?』蔡先生質疑。
『我收房後,找「房師傅」驗了房,查出的問題大大小小寫滿了3頁紙,有90多項,包括木地板局部空鼓、冒灰,插座接觸不良,洗菜盆冷熱水接反等。』蔡先生說,『房師傅』是本市目前最大的一家驗房服務機構。
楊先生接上蔡先生的話茬兒:『這都是屋裡面的問題,屋外面的問題也不少』。記者在小區裡轉了一圈,看到了地下車庫積水、牆上長霉斑,室外地面下沈,外牆磚斷裂等現象……
『除了質量問題,開發商承諾的低層紅外安防系統、24小時市政熱水、中央空調、小區門禁等也都沒有投入使用,我們不認為開發商提供的房子達到了入住條件。』楊先生最後總結道。
出於對房子質量不滿等原因,恆盛·歐洲公館70多戶業主分別聘請了3組律師,自發地組織起來找開發商討說法。
業主們認為,專業檢測報告顯示,空氣質量、房屋質量不完全合格,另外,小區的配套設施質量也有問題,沒有達到交付條件。而開發商則認為,他們的房子是經過有關部門竣工驗收的,達到了交付條件。
四方驗收流於形式
『四方中,設計單位、建築單位、監理單位都是受僱於開發商的,就是說開發商自己開發的房子,自己組織人驗收。』
『按說通過竣工驗收,就代表著房屋質量合格,達到交付條件。可我們小區這麼多質量問題如何解釋?』業主金先生對房屋竣工驗收提出質疑。
李洪雲是北京市京華律師事務所多年從事房屋質量糾紛案的律師。她告訴記者,房子通過竣工驗收,還真不能與房屋質量合格畫等號,這與我們國家房屋質量的驗收制度有關。
我國目前執行的是房屋竣工驗收備案制。什麼是驗收備案制呢?簡單地說,就是房屋在驗收時,由政府行業質量監督部門監督,開發商、設計、施工和監理4家單位共同對房屋質量進行驗收,即通常所說的四方驗收,驗收合格後,准備齊全建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件等材料,到政府部門備案,備案後即可向業主交房。
『這個驗收流程表面看起來沒什麼問題,但在實際操作中還是有很大漏洞的。比如說四方驗收,字面上看,是有4個主體對房屋質量進行把關,可這四方中,設計單位、建築單位、監理單位都是受僱於開發商的,由開發商支付他們費用,那麼,在驗收過程中,就很容易被開發商主導,而這個房子又是由開發商開發的。什麼邏輯呢?就是說開發商自己開發的房子,自己組織人驗收。雖然2006年以後,北京的房屋驗收執行了「一戶一驗」制度,但質量問題還是沒有被堵住。』李洪雲律師說。
『當然,這個過程是受政府質量監督部門監督的,驗完後,還要接受政府質量監督部門的抽查,但既然是抽查,就有沒抽查到的。如果沒抽查到,質量如何保障?所以,開發商即使說房子質量合格,也難免有問題,業主的質疑不是沒道理。』李洪雲律師補充說。
記者聯系了恆盛·歐洲公館的監理方,他承認,與開發商是合同上的僱傭關系。另外,一位區縣質量監督部門的負責人也說,房屋質量的責任主體是開發商,政府主要負責質量監督和抽查驗收。因為對於一個只有二三十人編制的監管部門來說,監督幾百萬、甚至上千萬平方米的在施面積,驗收時,做到100%查驗是不可能完成的事兒,只能做到對部分房屋進行隨機抽查。不過,這位負責人強調,不管是誰驗收,也不管是全查還是抽查,影響主體結構安全的問題是絕對不能有的,這也是他們監督和查驗的重點,『一旦房屋安全出現問題,誰也脫不了乾系,任何人都不敢在這上面有想法。』
獨立第三方驗收?
『質量上監管很嚴,而且不受甲方影響,這是國內監理公司做不到的。』
房屋是一個工序復雜、手工作業較多、標准化程度不高的產品,本身就容易出現質量問題。再加上驗收制度造成的『隱患』,收房時,業主與開發商發生質量糾紛自然就很難免了。
不管是什麼原因,目前,業主與開發商的質量糾紛仍頻頻發生著,這給業主和開發商都帶來很大困擾,特別是業主。對此,恆盛·歐洲公館業主金先生說:『從入住到現在,都4個月了,我們一直在想辦法解決這事,到現在還沒有解決。找一個開發商和業主都認可的第三方驗收一下,這樣,結果一目了然。不過,我認為這事應該在業主入住之前做。如果當初房屋驗收的時候,有獨立第三方介入,質量把關的效果肯定會好得多,業主和開發商的質量糾紛也會少得多。一些發達國家的房屋驗收,都是由第三方來做的。』
郭先生是本市一家監理公司的項目監理,曾經監理過10多個房地產項目。他坦陳,每個項目或多或少都有一些質量問題,沒有一個100%沒問題的。
他也很贊同金先生的觀點:只有獨立的、與開發商沒有任何利益關系的第三方介入,纔能保證質量驗收的客觀、公正。但目前,在我國強制性引入房屋驗收第三方還很困難。因為《建築法》以及《建設工程質量管理條例》明確規定了各方的責權,強制性引入第三方找不到法律依據,目前能做的,只能是加強政府的監管力度,或通過市場化方式解決第三方的介入問題。
郭先生還解釋,中國和其他國家的建築質量管理體系不一樣。比如歐洲一些國家,執行的是『諮詢公司』全權負責制:甲方,包括政府、單位、開發商找到『諮詢公司』後,與『諮詢公司』簽訂合同,由『諮詢公司』負責施工、質量等一切問題。甲方的意思是,我不是專業的,都交給你來負責,到時我只要一個合格的產品。所以,『諮詢公司』的權利很大,責任也很大,出了問題,要承擔責任,所以他對施工、材料選擇、驗收,都嚴格按國際公認標准執行,質量上監管很嚴,而且不受甲方影響,這是國內監理公司做不到的。
即使如此,郭先生也認為,目前,房屋的質量問題必須引起有關部門和開發商的足夠重視,因為一旦房價下跌,業主與開發商的矛盾都會集中到入住交房時,質量問題將成為一個矛盾的爆發點,如果質量保證不了,入住將成為開發商難過的一道『鬼門關』。