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這是9月8日拍攝的山東青島市區一處新建樓盤。
全國樓市9月陷入低迷,上半月成交遭遇寒流,多地交易大幅下挫,昔日的“金九”盛況未現。分析人士指出,隨著調控政策效果的顯現,今年“銀十”的局面也恐難再現。樓市由點及面的降價壓力進一步增大,房價拐點或將真正來臨,但樓市降價會否“點到即止”?
“金九月”遭遇寒流
據北京市房地產交易管理網統計,中秋小長假期間,北京二手住宅日均成交量僅有40套,是最近三年極其少有的情況。
9月12日,記者在北京市朝陽區西大望路一些中介門店走訪時看到,員工們幾乎傾巢而出,站在馬路上招攬顧客,但乏人問津。
中秋小長假3天,北京市期房住宅簽約為252套、現房住宅簽約為34套、二手住宅簽約為121套,商品住宅合計總簽約為407套,比今年“五一”大降70%,同比去年下降近半。其他一些一、二線城市也呈現相似局面。
北京一名營銷總監表示,公司銷售秘訣之一就是利用好每一個周末。中秋小長假,正恰逢周末,其成交量無疑是九、十月樓市交易成色的一個重要參照。北京中原地產市場總監張大偉表示,縱觀9月上半月,從部分城市成交情況來看,樓市未見“金九”。
限購等調控措施持續發力
從規律看,房價要下降,成交量的下跌是樓市必經的陣痛,當前部分一、二線城市已初現成交量下跌、價格跟跌的局面。
政策面早在去年已開始抑制樓市。2010年4月,中央出臺了樓市調控“國十條”,隨後出臺了樓市“調控令”,但均未能抑制樓市量與價的迅速上漲。不過今年的市場以跌為主,顯然與去年不一樣。張大偉表示,這無疑是因為今年出臺了限購限貸等調控措施,大大打擊了投資投機性購房需求,並且增加了保障房供應,有效緩解了市場供需矛盾。
從具體的調控政策來看,今年出臺的政策與去年最大的不同點就是出臺了昇級版的“限購令”。去年北京曾以家庭套數為限出臺了“限購令”,但去年9月份成交依然活躍。
今年限購昇級之後,據北京房地產交易管理網數據顯示,9月前12天北京一手住宅簽約套數為1624套,二手房住宅簽約套數為2513套,合計簽約套數為4137套,同比去年同期下調幅度為60.9%。
張大偉表示,在經過昇級版限購令等調控政策壓力之下,隨著政策持續發揮效力,購房者預期已發生改變。
可能出現明顯調整期
從樓市歷年表現來看,一般只有9月份樓市成交量持續處於高位,10月份纔能維持火熱的局面。而今年9月份樓市成交低迷,意味著“銀十”局面難現。
目前部分城市成交量出現了下降趨勢,但就價格而言,高房價仍然脫離了普通老百姓的購買力。樓市能否由量跌轉入價跌?樓市降價會否“點到即止”?
從市場反饋來看,當前部分城市樓市已出現了價格下行趨勢。
北京中投聯達董事長楊少鋒表示,調控能否見效主要取決於開發商的資金鏈和政策的連續性。從2008年的樓市走勢看,隨著調控政策的持續作用,樓市降價最終實現了由點及面。
從房企半年報來看,截至8月31日,大多數房企的資產負債率超過70%。顯然,開發商資金鏈趨緊,降價求售壓力較大。
北京市房協副秘書長陳志表示,如果今後堅持房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松,預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。
分析人士指出,預計在限購擴散到三線城市的背景下,全國樓市很可能開始出現明顯的調整期,但也必須著眼於增加保障房的有效供應,控制房租上漲過快。