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四處找錢的房企正在四處遭遇圍追堵截。羊城晚報記者日前統計2011年半年報中122家A股上市房地產公司的現金流數據發現,逾半數公司都遭遇負的現金流情況,而在2009年和2010年年報中,負現金流上市房企還分別爲22家及51家,顯示調控正對房企資金形成越來越大的影響。
由於傳統融資渠道遭堵,今年以來,開發商頻頻通過海外發債、發行信託融資以及參與房地產基金來找錢。但近來情況顯示,這些渠道也正遭遇堵截。
渠道一
海外融資大增六成
堵截
外管局封堵融資性對外擔保
根據國家統計局8月公佈的數據,今年前七個月,房地產開發企業本年資金來源中,利用外資500億元,同比大增65.8%,增速遠高於其他資金來源。而標準普爾一項報告中也稱,今年上半年,擁有市場評級的內地房企已通過離岸市場發行債券融資共計80億美元,而去年全年房企境外發債僅88億美元。
自1月份海外高息債券融資窗口開放以來,中駿置業、恆大地產、碧桂園、合生創展等內房股巨頭紛紛舉起發債大旗。今年8月,華潤置地宣佈,已於8月3日發行2016年到期的2.5億美元優先票據,年利率4.625%。但目前看來,海外債權融資的前景並不樂觀,華潤置地可謂是趕上了海外發債的“最後一班車”。
8月12日,國家外管局下發通知,要求暫不受理內地房企爲其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請,同時還調減了2011年度境內企業對外債券發行擔保餘額指標的規模,合計爲763.8億美元。此外,融資性對外擔保的申請審批程序進一步收緊,要求相關部門嚴格審覈境外被擔保人融資資金的具體用途。
業內人士分析稱,許多境外融資平臺只是個殼公司,如果沒有擔保,境外債券是不會有人買的。因此,這一舉措給房地產企業海外融資帶來了實質性的打擊。從目前來看,8月中旬以後,暫時沒有房企海外發債的跡象。
渠道二
地產信託規模暴增一倍
堵截
審批減速發行迎來“拐點”
今年上半年,房地產信託呈現爆炸式增長。據銀監會統計,上半年投向房地產領域的新增信託資金累計達2077.66億元,發行數量和發行規模同比增幅超過100%。在銀行理財、股市、基金、信託等投資收益排名中,信託以9.46%的平均年化預期收益率排名第一。其中,資金需求旺盛的房地產業信託產品,平均年化收益率更是高達10.86%。根據普益財富提供的圖表,房地產信託1至2年(不含)期年平均預期收益率超過10%,相比,該期限的工商企業信託產品的平均預期收益率低於9%,基礎設施信託產品則低於8%。
高額的回報率加上各種發行費用、渠道費用以及第三方費用,房地產信託融資成本已經高達15%以上。
但目前來看,這一無奈選擇也將面臨關閉的局面。
自7月份開始相關監管部門將房地產信託產品由事後報備改爲事前報備之後,房地產信託審批流程越來越慢、產品發行數量越來越少。據悉,截至9月1日,房地產信託成立佔總信託產品發行已經連續3周下降,這個市場已經顯出疲態。
一位信託渠道的業內人士告訴羊城晚報記者,目前商品住宅房的信託已經基本沒有在做了,商業地產信託也正在減少,由於明確規定要求地產項目四證齊全,項目資本金達到30%以及開發商二級以上資質,二三線開發商已經基本不能再通過信託融到款項。另外,信託結構也在發生變化,房地產信託一開始的貸款類產品逐漸過渡爲股權類產品,再有購買資產受益權等,要求信託公司與地產開發商共同承擔風險,這使得信託公司對於發行的信託融資產品也愈發謹慎。
渠道三
自建地產私募基金
堵截
私募基金仍存監管空白
在傳統貸款、信託以及海外融資相繼遭堵以後,房地產私募基金有望成爲地產融資新寵。繼遠洋地產日前宣佈將對旗下房地產基金Sino Prosperity出資7000萬美元,投資內地房地產項目以後,又傳安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼正在籌備一筆規模爲30億元左右的房地產基金,其投資人包括恆大地產許家印、富力地產李思廉等,另有某大型金融機構也預備加入。
一位不願具名的業內人士對記者表示,房地產私募基金目前尚存在監管空白,不排除有地產商爲了融資而設立私募基金籌資的意圖。
但另外一位接受記者採訪的某房地產私募基金分析員則表示,“不具備房企或金融集團背景的房地產私募基金一般市場地位較弱,客戶要求支付的收益率也相對較高,因此這種私募基金會選擇風險較大的項目進行投資。而如果由地產商或者銀行作支撐來成立的房地產私募基金,較強的專業背景則能抵禦項目出現問題的風險。”不過,這位分析人士也指出,目前房地產資金全面緊縮,市場對於房地產公司成立私募基金來輸血的擔憂也有一定道理。記者王凌菲報道
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