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8月的日子“少喜多憂”:在樓價環比上升的同時,廣州十區一手住宅成交量不足50萬平方米,繼續維持極低水平;一線城市住宅庫存量繼續上升……
9月前兩週,網簽有所放量,只是依然難見“黃金成色”。中秋小長假,廣州一手住宅網籤以慘淡收場。北京、上海、深圳等重點城市,9月份樓市同樣慘淡開局。
面對這樣的局面,市場還會對九十月份抱有多大的期望?廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文的說法是———“金九銀十”的說法應該取消了。
消失的需求
出手OR收手?
對樓市頗有研究的房地產投資者李詠,近期帶着朋友去看房子,趁市道不太好,跟開發商談起團購價。最後,在開發商給出9.3折優惠的情況下,李詠和朋友們再次出手。
無可否認,部分投資者依然堅定地看好樓市前景,只要樓盤給出幾點優惠,就能“誘惑”他們出手。只不過,有如此堅定信念的人還是少數,在前景難明的情況下,更多人選擇收手。從某知名網站的調查來看,超過五成的網民對於是否應該出手舉棋不定。
買家舉棋不定,導致需求突然消失。最明顯的例子是,7月份,廣州市中心區一手住宅成交量僅有38.96萬平方米,環比下跌近三成。8月份成交量雖有所回暖,依然處於低水平。9月份到來,廣州雖然還有熱銷的樓盤,但越來越多樓盤只能取得五成甚至更低的消化率。
正如趙卓文所說,廣州樓市不缺資金,不缺需求,缺的是信心。9月份沒能取得“開門紅”,接下來如何能提振市民的購買信心?如何實現“金九銀十”?
與住宅需求一起消失的,還有開發商在一級土地市場上的需求。8月份以來,廣州大力推地並沒有得到開發商的熱烈響應,絕大多數土地拍賣都在短時間內結束,要麼就是底價成交,要麼只舉一兩次牌。9月5日及9日,廣州開發區科學城共有三幅宅地出讓,這些地塊限制條件不多,競爭的房企仍很少,兩幅宅地不用舉牌就成交,有商家爭搶的KXC-I4-7地塊,最終溢價也不過23.6%,被業內看作爲對當下住宅市場正常、真實的反映。
有商家常說,需求不會消失,只會被壓抑,只要條件適當,需求總會出現,買家總會出手。我們姑且承認需求不會消失,但需求被壓抑的時間有多長,會否長到令部分房企消失,沒有人能給出答案。
高漲的期望
會哭OR會笑?
商家對這個“金九銀十”還是抱有較高期望的。最近四周,廣州一手住宅新增供應量達1.1萬餘套。新增供應量快速增加之下,廣州一手住宅可售數量接近4.5萬套,比起四周前約3.8萬套的貨量大幅增長。
商家大舉推貨,當然是認爲九十月份還是賣樓的好時機,對“金九銀十”依然抱有較高期望。
面對這樣的期望,萬聯證券房地產研究員李宇嘉說得很直白:“金九銀十”難再現輝煌。其實,這也是不少業內專家的觀點。“金九銀十”,越來越像是商家的一廂情願。
去年第四季度以來,央行多次提高存款準備金率和存貸款基準利率。近日還下發通知,計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存範圍,這意味着銀行資金進一步吃緊,繼而影響到房貸。而房貸收縮,在上半年已經比較明顯。東方證券的數據顯示,2011年中期,16家上市銀行整體的按揭貸款佔比較2010年底微降了0.03個百分點,呈收縮趨勢。表面上看,0.03個百分點的收縮幅度並不大,不過我們不要忘記,從去年年底到現在,全國樓價又上升了一個臺階,考慮這方面的因素,按揭貸款收縮的幅度就要大得多了。嘉裕地產有關負責人表示,現在銀行在貸款方面審查更嚴格,放款時間越來越長、難度越來越大,估計在九十月份,這個時間會更長。放款時間長了,開發商自然難以做到貨如輪轉。
不僅如此,等待政策寬鬆的投資需求也基本死心了。中國國務院總理溫家寶9月1日在《求是》雜誌撰文表示“要堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處,確保見到實效”,戳破了政策寬鬆的奢想。沒有政策寬鬆的預期,投資需求不會輕易入市。最近,北京成交量持續下滑,一週均價下跌近3000元/平方米的消息,無疑也影響着人們對後市的預期。出手之前,自然多了幾分考慮。
“九十月份,成交量最多隻有五六十萬平方米,”合富輝煌首席市場分析師黎文江這樣看待所謂的“金九銀十”。如果說五六十萬平方米也稱得上“金九銀十”,商家不是會笑而是會哭了。
回看過去的2007、2008年,“金九銀十”其實已褪色,“金九銀十”的說法遭到普遍質疑。只是去年由於政策的因素,造就了又一個成色十足的“金九銀十”。現在看來,今年九十月份極有可能重演2007年、2008年的“杯具”而不是去年的“洗具”。“金九銀十”的說法,看來真的有點過時了。記者張秀欽
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