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天津我愛我家市場研究部根據對天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價》統計顯示,8月天津市二手私產住宅成交依然乏力,觀望氛圍並未減弱。樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季即將到來,專家認為,在目前的宏觀調控大背景下,“金九銀十”天津二手房市場成交量或將保持今年以來的平穩運行,銷售量激增的現象恐怕難以出現。
成交乏力觀望情緒依舊
天津我愛我家市場研究部根據對天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價》統計顯示,2011年8月天津市二手私產住宅共成交4094套,環比上漲6.8%,同比下降23.6%;成交面積31.9萬平方米,環比上漲2.8%,同比下降24.9%;成交均價7706元/平方米,環比下降0.02%,同比上漲13.4%。8月由於交易天數的增加使得天津市二手私產住宅成交總量環比出現了自然的增量,但是從交易日日均成交量來看,與7月相比仍有下降,市場成交依然乏力,觀望氛圍並未減弱。
天津我愛我家認為,從成交情況來看,雖然8月全市的二手私產住宅成交總量較7月出現了小幅的增長,但是交易日的日均成交量仍延續了下滑趨勢,市場活躍度並未出現較大的提昇。宏觀調控政策的效力以及房價的降幅並未滿足受眾預期使得市場中的觀望情緒加劇是造成本月成交乏力的主要原因。
成交價格各個片區表現不一
根據對天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價》統計顯示,2011年8月,天津市二手私產住宅成交均價為7706元/平方米,環比下降0.02%。
目前從全市范圍內來看,二手私產住宅成交均價整體保持平穩運行。但是各個區域的成交價格則呈現不同的表現,例如在中心城區范圍內,梅江、老城廂等高端片區的二手房價格已出現了下探趨勢,而在部分剛性需求集中的熱點片區價格則仍然較為堅挺。
“需求結構、產品類型、商圈配套等差異是造成目前二手房不同片區表現差異的原因。”天津我愛我家企劃總監陳萌說。
他進一步解釋,首先,對於部分高端片區來說,區域內多為產品品質較高、戶型面積較大的房源,改善型需求以及投資需求較為集中,在宏觀調控政策的影響下,此類需求受到購買資格、信貸限制等影響而無法入市,造成了片區內需求量的大幅減少,呈現供大於求的市場特征,因此價格的下探成為必然;其次,在剛性需求集中的熱點片區,房源供給多集中於戶型、面積適中,總價相對較低的中小戶型房源,符合絕大多數剛性需求的購買力。尤其軌道交通沿線、重點中小學周邊,以及拆遷片區周邊區域剛性需求仍然存在,因此造成了此類片區的價格堅挺。
購房聯網有望遏制異地炒房
據了解,住建部近期將著手推進房地產熱點城市房屋權屬登記系統和數據庫的異地聯網工作。目前已經登上住建部議事日程的聯網候選城市逾40個,均是房地產市場中的熱點城市。
天津我愛我家認為,房屋權屬異地聯網可有效實現個人房屋權屬登記情況的異地查詢,改變了以往銀行個人信貸征信系統全國聯網外,而房屋權屬信息在各城市並不聯網的現狀。可有效遏制異地炒房,將“限購”范圍再次擴大,對於政策的執行更有實際意義。例如,投資人在天津擁有2套住房,已被納入限購范圍無法新購房屋,在房屋權屬聯網之前其在異地城市則無法查詢名下擁有房產數量,因此可以進行投資,而聯網之後該投資人在異地城市有可能仍將受到限購政策的影響。因此,個人房屋權屬實現聯網和異地查詢,將通過嚴厲的“異地購房限購”與“異地購房監控”,嚴格控制異地購房行為,擴大了限購政策的覆蓋范圍,有效遏制投機投資需求,使得宏觀調控的目標和效果更加深化。
預計“金九銀十”平穩運行
天津我愛我家市場研究報告認為,在宏觀政策不斷從緊的背景下,2011年天津二手房市場成交量已連續出現四個月的下滑,8月市場表現仍然乏力。對於即將到來的“金九銀十”,伴隨新建商品房新增供應的集中釋放,或將帶動成交量出現小幅的增量,但是從整體政策的背景來看,仍難以出現大幅反彈。
因此,天津我愛我家認為,各種調控政策的疊加效應已經顯現,市場中的投資投機型需求和部分改善型需求受到抑制無法入市。尤其下半年隨著限購城市范圍的擴大,預示著樓市的調整不會放松,政策的嚴厲性難以支橕市場出現需求集中入市的現象,因此今年的“金九銀十”市場也難以出現較好的表現。