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2011年以來,煙臺的商業地產如雨後春筍般崛起,與此同時,嫁接在各類商業地產項目上的公寓類產品也大量入市,酒店式公寓屬於商用物業,因此不受新政貸款套數限制,信貸槓桿使其未來的升值受益能夠被成倍放大。和講究居住舒適性的改善型置業者不同,對於經濟實力一般的剛性需求者,酒店式公寓的產品特點更具吸引力。然而,新房上市,市民是否買賬呢?
據記者瞭解,由於區域的不同,公寓的價格也都參差不齊,有的海景類公寓型住宅,均價已經上萬,而一些樓盤仍停留在每平方米7000元左右。“酒店式公寓一般以小戶型爲主,面積一般在50㎡左右,總價低,或住或租,投資都比較靈活。”某盤的陳姓置業顧問表示。
“產權式酒店模式在煙臺並不陌生,其中有成功案例也有失敗的教訓,但之前的項目更多集中在中低端商務酒店。購房者的投資風險更多將會集中在未來的經營狀況上,如果是知名酒店參與經營,投資回報肯定會有一定保障,這就需要投資者必須對未來酒店的經營能力加以理性的考察和判斷。”煙臺大學金融系的一位老師這樣分析。
他認爲,目前樓市受到調控壓制,各方都在尋求新的出路,尤其是投資性物業、商務公寓市場正在面臨更大的競爭壓力,因此開發商在運營銷售模式上尋求突破和創新,要是房子像以前那樣輕易就能賣掉,開發商是不會“耍那麼多花招”的。
業內人士分析,開發商對於酒店式公寓的熱衷源於對當前市場的特點判斷。很明顯,當前煙臺樓市,一方面呈現出市場對優質地段住宅產品的強勁需求,另一方面,面對住宅寫字樓售價和租金的倒掛,令開發商感到做商業項目無利可圖。
此外,和講究居住舒適性的改善型置業者不同,對於經濟實力一般的剛性需求者,酒店式公寓的產品特點更具吸引力。業內人士認爲,“相對於住宅信貸政策的連續調控,銀行鍼對商用物業的貸款政策則數年不變,尤其在當前房價高居不下的情況下,經濟實力一般的自住者顯然會傾向於戶型小總價低,且附帶精裝修,可以最簡捷入住的酒店式公寓,與此相比,改善型置業者所關注的舒適性、宜居性,在剛需自住者眼中似乎並不那麼重要了。”
對於投資者而言,總房款較少的酒店式公寓更符合投資者分散投資、風險控制的要求。加上優良地段的精裝小戶型受異地工作的高級白領青睞,租金回報豐厚。
加之新政影響,已經對住宅投資駕輕就熟的投資者們,就很自然地把目光投向了酒店式公寓。一些享有開發園區、功能區商服用地,也因其有着潛在的住房需求和價值窪地的特點廣受投資者關注。以上種種有利因素讓投資者在被新政封死的住宅投資之路後,尋覓到酒店式公寓這方世外桃源。
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購買酒店式公寓需防範風險
無論是對於自住者還是投資者,酒店式公寓在光鮮的背後都有可能存在潛在的風險和隱患。酒店式公寓所有的後遺症都可追溯到產權問題上。產權不明晰,還會衍生出商用水電、沒有煤氣、無法落戶、貸款等諸多問題。
另外,不可否認,當前部分開發商還是在借酒店式公寓之名對項目進行包裝和炒作,徒有形式,而一些酒店式公寓真正實質性的服務內容則被忽略掉。
由於酒店式公寓產品普遍面積較小,高密度、高人流的居住環境很難保證居住的舒適度。相對來說,品牌開發商會在舒適度、配套方面儘量做得好一些,因此,建議決定購買酒店式公寓的消費者儘可能選擇有同類產品運作經驗的品牌開發商,這樣也可避免很多問題。(記者閆麗君)
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