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邁入樓市傳統銷售旺季"金九銀十"後,最出風頭的卻是一些涉外樓盤。近日在上海舉辦的一場海外房展會上,很多國外房產商都認為,在國內限購令的背景下,現在是他們搶購客戶的時機,因此不遺餘力地打出了免交遺產稅、獲准將盈利匯返回境內、免繳產業盈收稅等各種優惠措施來吸引國內投資客。
中國民間資本長期以來一直缺乏國際投資的經驗,這導致海外買房的投資者,憑借的依然是在國內炒房的慣性思維。這就注定海外炒房成功率,仍會處於一個非常低的水平。尤其是以"買到就能賺到"這種炒作心態投身於海外房地產市場,那很可能遭遇滑鐵盧。當越來越多的人熱衷於海外房地產投資時,相伴而來的風險也引起更多的關注。
事實上,"中國式炒房"這種模式在國外很難行得通。
在中國人海外移民、炒房的一個熱點國家澳大利亞,針對被炒房者炒高的房價不僅采取加息等經濟措施,且政府也於2010年上半年就公開宣稱要保證外來投機者不會推高澳大利亞房價。據報道,目前澳大利亞已經開始在調查海外投資情況,如果有人囤積房產,將有可能被罰款甚至坐牢。
而中國人移民較多的加拿大,雖說近年來大城市房價每年都有10到20個百分點的上漲,但也大多是海外移民推動的結果,從投資回報上說,也沒有多少投資價值,因為加拿大本地人,租房的人也越來越多。在加拿大,如果你買房,管理費、房產稅、保險費、維護費都是一筆不小的開支,而租房卻什麼都不用管,且租金也不算高,租房買房誰劃算,一目了然。
投資海外房地產要想復制"中國式炒房"的財富效應幾乎為零,一方面海外房價地價漲幅很小,昇值的周期很長;另一方面,雖然國外沒有土地出讓金,房價也不高,但後續的房產稅、物業費和公共服務費卻是難以承受之重。譬如,在美國,購房經紀人要收取房款6%的服務費,兩邊經紀人各拿3%,驗房費用每個州不一樣,幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產稅,還有不菲的物業管理費用。像舊金山的土地稅比例就基本維持在每年1.2%左右,每3年可以調整一次,需要個人去申報。比如一套100萬美元的房子,每年僅地稅就有2萬美元左右,
較高的收入,較低的房價,優質的教育資源、生活和工作機會是不少國人到海外購房的驅動因素。相對於國內失控的房價,發達國家和地區房產投資已經相對理性,房價整體上處於合理水平,對於一些准備移民的國人來講,購置一套海外房產不啻為一個正確的投資項目。但若是以在國內炒作房地產的經驗在國外投資房地產,最終可能會得不償失。
一方面,國外房地產法律縝密,投資回報不可言高。目前,國人投資房地產主要在美國、加拿大、澳大利亞這些經濟發達、生活水准高的國家。這些國家房市現狀與國內大不相同,房地產法律豐富而規范,若是觸犯所在國法律,付出的成本極高。譬如,你要在美國買房,自住問題不大,只需要交納法律規定的物業管理費即可;若是要出租的話,租金水平可能不會像想象的那麼高,且還要負責房屋的一切裝修,這可不是一筆小錢;高成本和低回報,讓你就會動起脫手的念頭。但果真出手的話,又要支付一大筆錢:相當於房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費,總額約為房價總額的20%以上。兩難之下,你就會恍然大悟:為什麼美國有錢人比中國多得多,卻沒有人去炒房。
另一方面,國外房價不高稅率高,租房比買房更劃算。現在,國人之所以熱衷於在歐美、澳洲等國家購房,是因為這些國家房價比中國一線城市要低不少,這樣對國內投資者自然就極具誘惑力。所以出現這種情況,一是因為在這些國家的法律條文中,住房是生活必需品,更沒有"土地財政"的困擾,因此政府根本就不允許過高漲價;二是這些國家已經高度城市化,不存在所謂的剛性需求,加上住房保障制度規范,即使那些無房族,也可以從政府手中獲得租房補貼,根本不愁無房居住。同時,雖然房價不高,稅率卻不低。