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導讀:萬科[簡介最新動態]發布報告稱,北京僅有3%的家庭能買房,折合戶數20萬戶。經濟之聲聚焦:有資格、有能力又有買房意願,同時符合這三個條件的到底是哪些人?這個結果是否符合現狀?接下來樓市大幅降價的可能性如何?
中廣網北京9月13日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,『開車遇到紅燈總碰到有人敲車窗,搖下車窗一看不是賣房的在發傳單就是乞討的人,長此以往,開發商的前景可想而知。』在中國房地產經理人聯盟主辦的一場新書發布會上,北京萬科副總經理肖勁是這樣調侃當下的樓市的。除了這種充滿戲謔意味的調侃,肖勁還公布了一份萬科針對北京家庭的入戶抽樣調查。調查顯示,在嚴格的限購政策之下,北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意願買房,折合戶數為2萬戶。
這份萬科針對北京入戶家庭的抽樣報告顯示,在嚴格的限購政策下,北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意願買房,折合戶數為20萬戶。調查結果是2009年北京大概賣了15萬套房,2010年賣了13萬套,今年目前為止只買了6萬多套。如果按照去年銷售13萬套來算,這20萬有資格有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時,北京樓市庫存持續增加。目前北京樓市庫存大概有15萬套,如果現在北京不再供地,沒有新項目產生,也許這些正好夠有資格買房的人消化掉。調查結果還顯示,目前北京的開發商可以分為四類,主要是預期悲觀、尋找空襲、改變定位、無所作為,萬科屬於第二類,大多數開發商屬於第四類。
北京聯大四方房地產經紀公司總裁楊少鋒認為,北京的樓市已經從前兩年的賣方市場轉變為了買方市場,要想從固定大小的蛋糕上多分一塊,就必須在價格上做出較大的讓步。下半年隨著資金壓力的加大,必然有很多開發商加入降價的行列,中國一二線城市的樓市將呈現血腥肉搏的局面。另外,近期樓市調控愈演愈烈,限購也從一線城市蔓延到了二三線城市。著名的房地產商任志強評論說,目前中國最不缺的就是購買力,一線城市限購了,二線城市的房價與銷量立馬就上來了,二線城市限購,三線城市又起來了,限購政策正是在跟隨著市場需求轉移。
對此,經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭作如下點評。
焦點一:哪些人符合『三有』標准?
萬科公布調查顯示北京現在只有3%家庭有資格、有能力、有買房的意願,那麼,同時符合有資格、有能力、有買房意願這三個條件是哪些人呢?楊紅旭認為有三類人。
楊紅旭:一般都是當地的收入較高的家庭。首先,單身或是剛結婚的人群,他們的收入偏高,但還沒有買過第一套房子,有第一套房子的剛需。第二,有一些中產階級家庭,可能家裡的主乾已經是企業高管,他們還有購買第二次房屋進行改善和昇級的需求。還有可能是個別的確實在北京已經有五年納稅記錄,工作時間比較長的一些外地人。
有資格、有能力、有買房意願,把這三個條件都算進去了,當然人數就比較少。一般來講,在中國目前大城市裡,大約有兩成、最多不超過三成的人是有能力買商品房的。三個標准都要滿足的話,有3%我覺得也是靠譜的。但這是動態的,例如,如果樓市現在觸底反彈,房價開始回昇,有些人有意願但不一定有資格,但為了買房滿足自己的意願,他們會采取很多方法避免限購。所以這是一個動態的概念,現在只是一個靜態的嚴格分析,一旦市場發生變化,會有很多人會釋放需求,衝進來買房子。
焦點二:什麼傷了北京樓市?
中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點,假期頭兩天北京住宅成交總量309套,和去年中秋節假期頭兩天的成交量相比下跌40%,和今年『五一』成交量相比更是大幅下跌72%,這是不是也能夠從一定程度上說明萬科的這份調查是有一定的依據呢?楊紅旭認為確實如此。
楊紅旭:成交量下滑說明需求萎縮,也就是說很多人有購房意願或者由購買資格有能力,但是不願意入市,所以假期表現也這麼低迷。進入9月份,傳統季節9月10月應該成交量是反彈的,需求應該入市,但目前看來今年9、10月份成交量反彈量肯定比不過去年。去年8月底開始反彈,9月、10月已經比較高了,今年觀望氣氛比較濃厚,消費者入市意願比較低,因此導致企業的存活壓力比較大。
對於僅有3%的家庭符合有資格、有能力、有意願買房三項標准,楊紅旭認為,一是反映出目前限購政策確實比較嚴格,二是北京房價確實比較高。
楊紅旭:第一,限購比較嚴格,北京的限購政策是外地人需要有五年納稅記錄,這在全國是年限最多的。數據顯示今年二季度在北京買房的外地人所佔的比重只有10%左右,而去年還是近40%。是外地人購房比重大幅降低,是導致北京樓市今年需求萎縮萎靡的一個很重要的原因。比較嚴的限購條件,導致很多外地人需求無法釋放,這裡面可能誤傷了部分需求,雖然把一些投資投機者攔在北京城門之外,但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人因為納稅記錄不滿五年受到抑制和阻礙,這是一種誤傷。
另外,這一數據也反映出北京房價比較高。有些人是北京本地人,想買第一套房子,甚至有了第一套房子以後想改善住房條件,第二套可能就買不起。這說明北京的房價相對於本地的大多數家庭而言還是偏高的,因此導致購買能力不足。
焦點三:樓市大降價有多遠?
在目前非常慘淡的樓市現狀下,樓市大幅降價的可能性到底有多大呢?楊紅旭認為,樓市大幅降價離我們還很遠。
楊紅旭:在目前中國經濟宏觀經濟情況之下,我認為還不太現實。很多發達國家房價泡沫破了之後房價大跌,一般出現在GDP由高增長轉為低增長,然後城鎮化基本已經完畢,人口紅利基本沒有。我們國家的GDP增幅、城鎮化水平、人口紅利這三大要素,還沒有到達能夠催生房地產泡沫破裂後房價大幅下跌的局面。調整的話,只是前兩年增幅比較高,這兩年需要有一個回落調整,屬於這種性質,還不是泡沫破了大跌。如果是一種良性調整,房價不可能大幅下調,可能只是一個微跌,然後慢慢陰跌,築底反彈。