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傳統房地產銷售的“金九銀十”,在今年變成了房地產市場調控的關鍵時機。
目前,部分一線城市房價仍在僵持,二、三線城市房價上漲過快。針對這種局面,高層再度表態堅持樓市調控不放鬆,確保房地產調控見到實效。不放鬆的體現就是,限購政策範圍擴展至部分二、三線城市,住房和城鄉建設部公佈了5項建議標準,建議符合2項以上的城市“對號入座”。
從國家對房地產調控的嚴厲態勢來看,一些觀望的二、三線城市在限購上將會陸續跟進。但政府、開發商、購房者(包括剛需和投資)三者間的“角力”仍然不會輕易釋緩。這個過程中,應該引起警惕的是,表面僵持的背後是各種利益的劍拔弩張,調控一旦放鬆,必然出現房價報復性反彈。就當下而言,調控措施的制度化設計是影響調控成敗的關鍵。
首先,對限購政策,應該有一個明確的制度標準。如果僅僅是權宜之計,那麼什麼條件下可以淡出,又準備以什麼樣的政策措施應對“限購之後”,應當有充分的政策考慮;如果是相對長期的政策,哪些城市需要限購,就應該出臺一個更具操作性的標準,讓公衆形成合理的市場預期,防止過度猜測激發恐慌性搶購,進而影響正常的市場秩序。
其次,制度化的設計是強化執行力的保障。以限購、差別化信貸政策等爲核心的調控政策,在一線城市執行得較好。但在一些二、三線城市,政策的執行效果並不理想。這其中有領導層認識的原因,也有一些政策由於缺乏制度化設計而在執行層面遭到弱化,更有一些政策因爲設計不周而遭遇阻力。
比如,一些自然人文景觀豐富的旅遊城市,“一刀切”的限購會影響其旅遊產業的成長。如果通過區分旅遊地產和普通住宅進行限購設計,調控的結果可能會更具針對性。又如,投資購房和自住需求有時是相互轉化的,對其界定應該更加人性化,更多地通過經濟手段而不是行政手段限制購房者的選擇。
再有,完善房地產稅收制度。限購的調控“硬手”的確立竿見影,但更具市場化的房地產稅收制度對房地產行業的持續調控能力也不可或缺。當前,房地產市場調控進入相持階段,制度化設計的加快跟進正當其時。進一步講,房地產調控要標本兼治,房產稅改革必不可少。
完善房地產稅收制度,可以較全面地匡正房地產行業的“高獲利”預期。否則,滯留在房地產領域的“熱錢”不會自動流出。當前來看,一部分資金正在推高商業地產的熱度。要避免手忙腳亂地“按下葫蘆起了瓢”,政策制度設計的預見甚爲重要。(唐敏)
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