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受限購影響,北京租賃市場上的房源和需求都在上漲。據機構統計,8月全市租賃成交樓盤超過2000個,預計成交量超9.5萬套,平均租金3250元,較去年同期上漲11%。
根據鏈家地產對全市4300個樓盤的監測顯示,8月全市租賃成交樓盤為2044個,而去年同期為1320個,同比增加54%。從增加的租賃樓盤看,城區增加的在租樓盤明顯較多,東城、西城當前在租樓盤都比年初增加50%以上。另外,通州租賃樓盤也由年初的65個,增加到98個。
供應增加,一方面是旺季合同到期再次租賃,也有相當多是受調控影響,出售難度加大,業主由租轉售。
“這類業主,存在比較強烈的逐利心理。因此一旦政策放松或者市場企穩回昇後,出售意願會再度增加。畢竟一次性出售的獲利要遠遠大於幾年的租金。因此租賃市場房源得不到穩定和長期的保障。”鏈家地產首席分析師張月表示,這相比租賃市場成熟的一些國家有較大區別,“根據我們的專項研究,日本每年的住宅建設中,都會有30%左右的租賃住宅,即不允許發售、公開進行租賃的住宅,能夠保證每年新增房源的有效供應。北京今年來也有幾個公租房項目在建,但僅針對低收入人群,並受一定條件的限制。對於大部分中高端收入和外地來京工作人員的租賃需求,仍然要通過市場化的尋租方式來解決,因此就增加了很多不確定性。”
數據還顯示,由於房源增速超過客源增速15%,租金並未出現旺季大漲。8月全市租賃成交量預計達到9.5萬套以上,環比上漲5%至10%,房客源比例為1比2.5,平均租金為3250元,較去年同期上漲11%,環比漲幅在1%左右。
專家介紹,在多數發達國家城市,房屋租賃期較長,合約一般以2年為標准,常年租房的人群超過50%。而北京成交的租賃時間絕大多數在一年期及以下。“也就是說每年會衍生出240萬左右人群的換租需求,換租時容易受到收入、淡旺季等因素的影響,這種不穩定性會加劇市場波動。”張月指出,應當鼓勵租賃雙方簽訂長期合約。
但租賃期較短,未必都是租客及業主的意願。一位業內人士透露,通常在簽約時,中介會主動建議簽一年租期,“這樣他不僅可以得到一個月租金的全額中介費,而且到第二年租客退租時又有生意可做了。”