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編者按:據報道,我國多個城市土地市場遭遇嚴冬,以往“搶地”的場面不再,大部分土地都以底價成交。欒笑語撰文分析了土地市場不再火爆的原因在於中小企業資金薄弱和國家對樓市的調控政策。令人擔憂的是,土地價格下降對一些靠賣土地生存的地方政府造成重大影響,因此作者呼籲這些地方政府應儘快脫離“土地財政”,向着可持續性發展的產業轉型。
從“地王時代”到“底價時代”,“土地財政”還能維持多久?
9月1日,廣州、南京、瀋陽等多地同時舉辦土地拍賣,但拍賣場上遭遇的“冷清”卻大都相同。
有媒體報道,在廣州今年最大規模的賣地會上,以往“搶地”的場面不再,旋風般地9分鐘賣出9塊地,其中8幅底價成交;在南京,拍賣會上,到現場拿地的代表總共不超過10人,被拍賣的6幅地塊中有5幅地塊以底價成交,剩下的一幅地塊最終流拍;在瀋陽,業界評價不錯的兩塊“熱地”並沒有引起競拍者的爭搶,結果平淡收場,毫無競拍氣氛。
土地市場遇冷,不是開發商不給面子,而是現實需要。中小開發商“底子薄”,面對緊張的資金面,需要手握資金度“寒冬”;大開發商面對房地產前景的不確定性,對再購入住宅用地熱情大減,趨於謹慎。顯然,在政策的疊加效應下,土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。
面對土地市場正從“地王時代”向“底價時代”轉型的現狀,可謂“幾家歡喜幾家愁”。值得歡喜的是,地價的“低迷”在某種程度上也意味着未來房價的高價空間不會很大,國家對房地產市場持續的宏觀調控政策已經開始顯現巨大的威力;需要擔憂的是,不管是土地流拍還是地價下跌,都將對地方政府的財政收入造成衝擊,不少依賴“土地財政”的城市恐怕要“勒緊褲腰帶”了。
有數據顯示,儘管土地成交面積相較去年並未出現太大下滑,但前8月土地成交金額大滑坡,不足去年全年一半。
上海今年前8月土地出讓金爲743.1億元,僅爲去年全年的48.4%,但仍然位列全國第一;北京前8月經營性用地土地出讓金收入合計爲671.95億元,僅相當於去年全年土地收入的40.9%;深圳上半年的土地出讓金總量也同比下降超過40%……地方政府依靠賣地“過日子”的情況將難以爲繼。
其實,“土地財政”備受詬病由來已久。有觀點認爲,我國房地產市場近年來的突飛猛進與地方政府的推動關係密切,一個重要原因就是地方政府具有從土地市場上獲得財政收入的現實需求。另一方面也有人擔心,一些地方政府難以擺脫對“土地財政”的依賴,在壓力下,或許會影響國家對房地產市場的宏觀調控的落實,甚至關係到此輪房地產市場調控的成敗。
此前,有的城市地方財政依靠土地的收入超過50%,有個別城市甚至地方財政收入依靠房地產土地出讓費的比例超過了70%。面對眼下土地市場冷清、土地出讓金大幅減少的現實,不少城市應該意識到,這種靠賣土地,而並不是靠經濟發展、產業發展、企業稅收等得到的財政增長不具備可持續性,千方百計、想方設法從土地上“斷奶”纔是當務之急。
其實,地方政府的“土地財政”出現動搖,是不斷深化的房地產市場調控的一個必然結果。而不斷弱化地方對“土地財政”的依賴,也是我國經濟結構調整和優化產業結構的客觀要求。
在國家對房地產市場持續調控不放鬆的情況下,解決此前過度依賴“土地財政”的問題刻不容緩、勢在必行。晚行動不如早行動,早行動就早主動。建議各地積極尋找財政增長的新的突破口,找到財政收入可持續增長的辦法,纔不會在不久的將來陷入被動。(欒笑語)
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