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編者按浙江台州首開二三線城市房屋限購先河,一戶市民只可以購買兩套住房,直接效仿北京。有關專家認爲,一旦其他二三線城市也跟進效仿,房地產市場恐怕要再次地震。目前還在硬挺的房價會不會因此出現實質拐點?房地產股會不會再次出現下挫?本期《一週看點》特收集相關博文,看看草根博主眼中二三線城市限購會影響房地產多少?
限購擴容難解高房價
逼出來的“拐點”長不了
首個二三線城市限購令到底實際效用有多大?我不敢斷言,但可以肯定的是,不容樂觀。須知,商品房既然是商品,理論上房價是否出現、何時出現拐點,只能由市場規律決定。用限購令等高壓政策逼出來的“拐點”只能是“兔子尾巴長不了”。當限購取消,房價將會報復性反撲,這已爲近年數輪樓市調控“屢漲屢調屢調屢漲”的怪圈所驗證。更何況,當下的現實是,限購令究竟能不能帶來“拐點”進而達到“讓房價迴歸合理價位”的調控目的,至少目前還無從看出。國家統計局日前公佈的7月房價指數顯示,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅已連續3個月收窄且逼近持平。其中,北上廣深四大一線城市新建住宅價格環比停漲。有人據此認爲,在樓市調控政策持續高壓下,房價拐點已漸行漸近。然而,人們見到的現實情景依然是“房子在地上,房價在天上”,老百姓對房價的真實感受依然離“合理價位”還有十萬八千里。
依然是“以堵治房”
任何政績都少不了一個“錢”字,而財政“油水”來得最快、最實在的就是土地出讓金這塊大肥肉。如果土地財政的模式沒有得到根本改變,那麼二三線城市房價拐點不會真的到來。限購令本身出發點是針對投機客,抑制炒房潮。但是,這也有可能傷害到一部分外來務工人員。目前,買二手房和租房是一部分外來者的必然選擇,他們將要面臨的尷尬問題是,在當前保障房難以一步到位的情況下,預期的出租房數量得不到補充,外來人員就會因房租的上漲而在城市裏失去立足之地,這顯然與限購令的初衷相違背。另外,除了土地財政因素,二三線城市房價高企還與開發商對利潤的過度追求、建築成本居高不下、附着在房子上面的繁雜稅費過多等因素息息相關,只靠限購令無法從根本上解決房價高企的問題。
房價下行趨勢難免
前期限購效果已顯
二三線城市限購的措施實施後,會對整個樓市產生進一步的影響,房價整體下行趨勢難以避免。對已經受限購的城市,影響有目共睹,以已被限購的南京爲例,半年時間,限購威力已現,想買的不能買,能買的受心理預期影響,也在觀看。假如說上半年通過調整價格策略,還能有些成交的話,下半年即使價格調[最新消息價格戶型點評]整,成交也會進一步下滑。受宏觀調控政策的影響,現在二三線城市即使沒有限購,成交情況也已受到波及。以揚州爲例,南京限購後,揚州樓市實在也受到了影響,漲幅受限,受限程度在5%-8%,有的樓盤的成交量甚至不及之前的一半。往年年底有樓盤房價就漲到了11000元,今年房價出現回落,降回萬元以內,限購城市範圍的增加有利於強化調控成果。
“金九銀十”將泡湯
所謂“金九銀十”,從近一兩年看這種短期內銷量激增的現象已經不是很明顯了,“金九銀十”的概念也正在逐漸淡出公衆視野。今年的“金九銀十”,房企想要憑藉這個促銷機會打個翻身仗基本不太可能。樓市的整體低迷已成定局,尤其是在二三線城市限購令鋪開的情況下,炒樓熱錢的生存空間會越來越少,樓市在這種情況下只有兩條路可以走:要麼去泡沫化,逐步迴歸房價理性區間,國家就會放鬆調控力度;要麼房價繼續死扛,跟政策形成實質性對抗,最終樓市崩盤。即將到來的這個“金九銀十”恐將化爲泡影。對房地產企業而言,回籠資金的難度會進一步加大,整體降價促銷的動力也會更強烈,房價拐點或將再度開啓。
“拐點”三季度或出現
前期一線城市限購的效果已顯,其實“拐點”現在已經顯現,主要的特徵就是房價由原來的向上趨勢改爲向下,從各地來看,已經出現打折促銷優惠。一些二三線城市樓市也曾經打着“不限購”招牌而風光無限,但如今投資需求開始陷入觀望,一些投資者甚至擔心限購後房價大跌,從而使得突擊賣房的情況在一些城市頻頻出現。我認爲,一旦實行限購,二三線城市的房地產泡沫更容易破裂,持有多套房產的投資者會選擇突擊賣房、落袋爲安。一旦佔據目前市場主體的二三線城市實施限購,下半年房地產銷售面積可能出現明顯的下調。如果全國性的限購調控收緊,預計市場從量跌到價跌的變化將在三季度明顯呈現。
限購令下如何投資
購房最好先等等
第一,購房者最好重新進行衡量定位,根據新情況制定新購房規劃。近一年以來,樓市風雲變幻,價格波動劇烈尤其是上漲幅度過高;樓市調控政策頻繁變化,限購、房產稅、加名稅等先後亮相……整個樓市不再是平靜和穩定的,一切都在迅速變化着,或許購房者上一個月制定的購房規劃,下一個月就不再適用了。在這樣的情況下,切忌盲目跟風或者失去理性,因此根據當下的情況來重新考慮如下幾個題目:一,是否一定要在這個時候買房,這個買房時機合適嗎?二,買房的要求有什麼變化,購房規劃與現行情況是否有衝突?三,購房的本錢是否大幅度上升,對家庭經濟造成影響過大?……當你把這些情況進行一番梳理,重新定位,就可以較好的實施自己的購房規劃了,最好是調整或者重新制作購房規劃。
先研究政策後購房
由於購房政策變化會使購房者遭遇一些購房麻煩。在樓市調控的背景下,政策的頻繁變化對於普通購房者的影響頗大,一不小心就會由於政策因素導致一些意料之外的麻煩,輕則影響購房規劃的順利實施,重則勞神傷財。比如,打算貸款購房,一切預備好了,卻遭遇銀行上調首付,並且利率也升高,同時審批更嚴,那就可能會導致房貸審批通不過、首付款不足等題目,假如草率籤合同,就輕易陷進定金糾紛,甚至遭遇經濟損失。還有一些人經濟方面預備好了,卻由於限購而無法購房,這也會是一個違約的隱患。所以購房者在購房之前,一定要對國家的大政策、地方的小政策等都進行一個全面具體的認真研究,這樣纔可以避免遭遇政策變化的麻煩,順利達到購房的目的。
地產股還可以買
按二三線城市的限購標準估計,新增限購城市在30個左右。此前限購的城市爲一二線城市,投資規模佔到全國地產投資總額的半壁江山,即使這30個城市全部實行限購,規模和體量也不大,估計佔全國總量4%左右。相比於前一輪的一二線城市限購,影響就小多了。短線看,“限購”擴容會對房地產板塊產生負面影響,特別是地處二三線城市的地產股,但由於房地產板塊整體估值已充分反映調控預期,折價率高達25%以上,目前均處於歷史低位,具有很高的抗風險能力。考慮到近期全國部分城市房價已經有所下滑,調控效果正在顯現,更嚴厲措施或不會出臺。二三線城市“限購”也會使部分樓市資金轉向股市,這也對股市產生相對利好。另外從基本面的角度來看,接下去的“金九銀十”成交將使得成交數據環比上升,而且目前的價格也已經發生了實質性的動搖,在這個時點繼續超配地產應該會是個不錯的選擇。
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