鳳凰網房產綜合根據鏈家地產市場研究部統計，2011年8月北京二手房成交均價為24445元/平方米，比政策出臺前價格下降2.7%。即今年5月以來，二手房均價連續4個月變動幅度都不超過1%。呈現明顯的穩中有降態勢。而新房市場上也同樣呈現相同的走勢，期房新開項目價格一路走低。在嚴厲的宏觀調控綜合作用下，價格都出現全面止漲。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，在宏觀調控繼續從嚴及當前房價處於相對高位的基礎上，預計未來一年房價上漲的可能性很小，高漲幅存在困難也較高。據測算，以2011購買房產投資為例，平均套總價197萬元，持有2年後轉讓，即使未來兩年房價漲幅15%的情況下，全款購房也僅有4.4%的收益率，貸款購房收益率仍然面臨-9.5%的負收益。

　　張月認為，自2010年宏觀調控以來，限購及限貸政策已經將絕大多數純粹投資及投機排除在購房門檻之外，但依然不乏兼顧投資，以資產保值增值為目的的購房行為。這主要在於近幾年房地產發展軌跡所影響的慣性投資依然很難根除，在2008、2009年房價低位時，即便通過貸款買房，2年後房價經過快速上漲，轉讓的投資收益率均超過100%，可觀的投資收益促使大量資金湧入房地產行業。這導致了目前已進入的投資需要轉型及退出、而新增需求短期依然具有很強投資心理的局面。這主要表現在：

　　第一，議價空間超過成熟市場1—2倍，買賣雙方的逐利性依然較強，

　　據統計，8月二手房掛牌均價為28800元/平方米，與實際成交價格比，議價空間已經超過10%。京十五條出臺後，北京二手房市場議價空間明顯擴大，常態水平都在10-12%左右，而今年年初議價空間基本在5%-8%之間。

　　張月認為，深度調控下房價短期上漲空間被嚴重壓縮，因此業主已經從不斷提價轉向為調高報價，來盡最大可能保護自己用既有高價出讓的利益，這其實是一種逐利心理的反映，這種逐利心理遠高於成熟房地產市場。

　　據鏈家地產最新完成的《中日房產投資收益報告》披露，日本東京二手房市場議價空間近幾年來一直都在3%-5%之間，即使房源量、客源量出現一定的波動，或者價格出現漲跌，議價空間也不會因此出現明顯的波動。日本房地產市場經過泡沫破裂的去投資化後，住宅已經基本喪失投資屬性，業主報價都會貼合市價。而北京房價高速上漲已經持續近5年時間，買房增值的看法十分普遍，因此雖然宏觀政策力度大，投資收益出現明顯下降，這種心態仍然很難改變，力求房產轉讓收益最大化。

　　第二，購房投入比重與自有化率分別為成熟市場6.7倍和1.4倍，房產投資仍強

　　據統計，2011年上半年二手房平均套總價為197萬，北京統計局公布的今年上半家庭平均收入為1.8萬元，房價收入比為54:1。而根據《中日房產投資收益報告》披露，日本東京房價水平雖然高，但家庭年均收入為45萬元人民幣，平均套總價為350萬，房價收入比僅為8:1。也就是說我國國民家庭承受房價壓力遠超收入，為日本6.7倍左右。而在這樣嚴峻的壓力之下，北京住宅自有化率依然高於日本：北京常住人口為1961萬，是日本首都圈人口的一半左右，但北京每年二手房及新房的成交規模卻是日本首都圈的4-5倍。相比日本50%的住宅自有化率，自有化率在70%左右。

　　張月認為，雖然當前市場硬性的限購限貸門檻已迫使投資需求離場，但長久以來形成的房地產保值增值觀念已經深入人心，超支購房的心理壓力與迫切購房的強烈意願形成了“旋渦”和矛盾，將裹挾大量具有“隱形”投資為動機的購房者入市。

　　“短期內隱性投資與逐利心態存在的成分依然較大，只是對於房價的乾預作用越來越微小，下半年市場仍然會處在一個去除泡沫的階段，只有房價回歸明顯纔會使這類購房人群出現本質的減少。”張月表示。(鏈家供稿)