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日前,住建部政策研究中心與高和資本聯合發布的《民間資本與房地產業發展研究報告》顯示,民間資本規模超預計,短期來看,民間資本不會大規模從房地產市場撤出。
民間資本規模遠超預計
通過半年腳踏實地到一些民間資本相對比較集中的鄂爾多斯、山西、陝北調研,住建部政策研究中心副主任秦虹日前發布了由住房和城鄉建設部政策研究中心研究主持的《民間資本與房地產業發展研究報告》,報告稱,民間資本的規模,遠遠超出此前業界預計。溫州民間資本4500億到6000億,山西有一萬億,鄂爾多斯是2200億,加起來高達約兩萬億元。
“去年北京新建商品房銷售額一共是2060億,而鄂爾多斯一個地區民間資本就是2200億。”秦虹表示,如果假定鄂爾多斯民間資本全部到北京買房,去年一年北京所有銷售的新建商品住房全賣給鄂爾多斯投資者還不夠。
報告顯示,部分民間資本投資房地產從本地向外地擴散、從國內擴展到海外。以山西為例,在山西省民間資本進行的房地產投資中,大部分首先投向北京、上海等一線城市,有的甚至延伸到國外。資產在一億以上的山西客戶基本在北京、上海等地擁有多套住宅;資產在5億元以上的,還購買整層、整棟寫字樓和酒店等商辦物業。海南也是山西民間資本購買房地產物業較多的區域。
依然青睞房地產
值得注意的是,報告還透露了在限貸、限購政策的影響下,這批民間資本對投資房地產依然有所青睞的風聲。秦虹調查顯示,由於缺少更好的投資渠道,國內民間資本對投資房地產依然青睞,抄底樓市依然是市民的首選。除了買住宅,甚至買商業或者投資旅游地產、工業地產之外,還有一些民間資本也在尋求其他投資房地產的渠道。
秦虹指出,民間資本對房地產業影響很大,僅僅靠限貸根本無法控制,“這麼龐大的民間資本量,完全可以不貸款,購房是完全有能力購到,而且越高檔的房子一次性付款比例越高,恰恰證明其與中國民間資本雄厚以及分布相對集中有很大關系。”
據悉,民間資本過去進入中國房地產,主要是進入了購房、市場環節,對房地產產生了以下三個方面影響。第一,投資、投機性住房需求膨脹加強了房地產市場供求矛盾。第二,民間資本大量流向房地產投資領域,實際上對實業的發展也造成了一定衝擊。第三,房地產價格的快速上漲,加上投[簡介最新動態]資性需求增加,使得居民家庭財富的差距不斷擴大,不斷激化社會矛盾。
高和投資董事長蘇鑫認為,民間資本對房地產投資始終高度關注,短期來看,不會大規模從房地產市場撤出,而未來民間資本以新型金融業態參與房地產業將漸成趨勢。
新型金融房產業態興起
報告顯示,實業是民間資本投資主要方向,高利潤行業是民間資本追逐的焦點,民間借貸是民間資本熱衷的對象。蘇鑫表示,目前我們面臨的背景,一方面是信貸收緊,另一方面是社會上的錢非常多。傳統的投資房地產的渠道也被堵死了,結果是什麼呢?結果就是我們看到的投機亂象,高利貸盛行。
秦虹認為,如果新型金融業態投資房地產漸成趨勢的話,對整體房地產業健康發展是非常有意義的。可以把民間資本從房地產的需求端轉向供給端,大大有利於緩解供求矛盾。
新型金融業態目前主要包括以房地產信托、房地產基金、房地產企業發債以及REITS(房地產投資信托基金)。從當前國內現實情況來看,這幾種方式所需的制度環境完善程度不一,發展進度各異。
與成熟房地產市場上直接投資為主的情況不同,中國房地產中直接融資不足10%,間接融資達到80%以上。由於房地產信貸的從嚴管理,大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產已成為趨勢。根據信托協會公布的數據,今年上半年投資房地產領域的信托資金餘額是6051.9億。
8月18日,高和投資、盛世神州等五家基金聯盟發起單位,在觀點博鰲房地產論壇上,代表即將正式掛牌的全國房地產投資基金聯盟,發布了一份行業自律宣言。這也可以視為第一份房地產基金的“行業規范”。另3家發起單位為鼎峰地產投資基金、河山資本和安泰盤實基金。