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在全國土地市場冷清,流標現象嚴重之際,鄭州土地一級市場卻開始活躍。建業於網站上提前披露訊息的舉動,與高新區管委會的『保守』使『搶佔』的味道頗為濃厚。
□經濟視點報記者李曉瑩
土地一級市場再起漣漪。
8月15日,建業地產[簡介最新動態]股份有限公司(以下簡稱建業)集團網站首頁發布消息稱成功獲得『鄭州高新城高端商務中心項目』開發權,同時涉及土地『一級開發』。
此前,河南煤化集團、河南地產聯合艦隊等也都紛紛斥巨資『進入』利潤較薄的土地一級市場。顯然,他們『醉翁之意不在酒』,那麼他們的真正用意為何?會不會『誘惑』其他房企跟風效仿?
『搶佔』西部
在中原經濟區建設的大背景下,鄭州『組團發展』的理念在優化城市人居空間的同時,也為打造特色地產帶來了機遇。
國內一線品牌借機紛紛『圈地』,僅鄭州市二七區上半年就簽約27個項目,總投資額達1832億元。其中,包括河南煤化工集團投資120億元的土地一級開發項目。
房地產企業『踏入』土地一級市場,最具影響力的事件則是河南地產聯合艦隊投資160億元對新鄉市平原新區原武古鎮風情區進行一級土地開發。
就建業網站上『獲得鄭州高新城高端商務中心項目開發權』的信息,記者與鄭州高新區管委會此項目一靳姓負責人進行核實確認。其稱,此項目尚在細節洽談中,未簽約,但『差不多可被建業取得』。
據了解,此項目淨用地面積約330畝,臨近地鐵、高速路網,可便捷到達國際機場及各地市,周邊規劃有IT、電子電器產業園及生態商住區等。項目將以國際著名品牌白金五星級酒店為核心,建成兼具金融商務、會議中心、休閑娛樂、總部基地[最新消息價格戶型點評](高檔寫字樓)為一體的高端綜合商務中心。
『該項目的獲得對我集團在鄭州的可持續發展有著重要意義。』從建業網站上那則信息可以看出,一直著力於地市擴張的建業,對鄭州也保持著高度警覺和關注。
在鄭州市高新區管委會發出招商[簡介最新動態]公告後,河南煤化建業房地產開發投資有限公司在集團執委會的支持下,經過近5個月的准備,順利通過了資格審查、概念方案及項目初步可研報告專家意見諮詢和現場考察等程序。
在全國土地市場冷清,流標現象嚴重之際,鄭州土地一級市場卻開始活躍。建業於網站上提前披露訊息的舉動,與高新區管委會的『保守』,使『搶佔』的味道頗為濃厚。
政策近乎空白
土地一級市場是產業鏈條的更上游一環,今年3月底前一直由政府主導。而今,在國土部『退出令』的要求下,土地儲備機構纔與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤。
『政府不能直接參與,還得由政府組織實施,進行工程的招投標。』鄭州市土地儲備中心綜合處處長閆俊偉說。
自此,市場化運作開始登上歷史舞臺,房地產開發商的發揮空間也更為廣闊。在北京等大城市,開發商依靠政府關系拿到一級開發權,已經成為一種曲線拿地方式。
『目前土地一級市場開發模式、具體的政策等尚處研究階段,如何管理等具體的細則都未發布。』閆俊偉說,國土資源部部長徐紹史在一次講話中明確指出,參與一級開發的企業在二級市場拿地時不享有優先權,也不允許政府以出讓一定土地作為優惠。
他認為,土地一級市場與二級市場完全獨立,所有企業在招拍掛環節,都是同等資格的。參與一級開發的企業唯一的優勢是對地塊比較了解,對於成本投入比較熟悉,拿地把握相對大些。但是如果依靠政府承諾企業的優先權等,是沒有政策保障的。
而鄭州市新芒果地產集團副總裁宋福林則認為,在政府的默許下,參與一級市場開發的企業是能順利拿到土地的。眾房企在知曉這種情況後,會心照不宣的放棄競爭,這是房地產行業的潛規則。
他認為,企業以較高代價代政府做工作,政府一定會用措施來保障企業順利拿地的,這是一種無形的約束。在面臨土地競拍的時候,政府會設置一些前提條件,一般不會出現節外生枝的情況。如果其他企業想競爭,那麼形式上並不透明的預算、土地整理的費用都要由其買單,是不合算的。
與戰略有關
『房企參與土地一級開發的現象不是「新現象」。東方今典[簡介最新動態]很早就涉入一級項目,以此來獲取土地,在信陽、洛陽、鄭州都有相關案例。新芒果在三年前也在中牟進行土地一級開發。』宋福林說,城中村改造要進行拆遷安置,實際上也包含土地一級市場開發。
此前這些企業由於開發的體量小,沒有引起關注,而今鄭州組團發展,政府有招商需求,品牌房企參與大規模的土地一級開發纔引起了廣泛關注。
記者了解到,北京市要求企業在土地一級開發的利潤控制在2%~8%,閆俊偉指出,鄭州暫時沒有此類規定。
宋福林認為,單就土地一級整理來說,企業利潤是比較低的,而且周期長,對企業的精力和財力要求較高,是一種長線布局。
他認為,這些企業的舉動不會引起廣泛的效仿。有些企業講究戰略模式的短平快,如鑫苑置業講究快速拿地、快速銷售的輕資產運作,是不會涉足一級市場的。這與企業的戰略有關。