|
||||
鳳凰網房產綜合傳統的銷售旺季即將到來,近期有媒體預測九月份新房住宅成交量或延續去年環比大幅增長的趨勢。根據鏈家地產市場研究部統計,上周19-20兩日,北京開發商取得預售許可證將要入市的項目就達到8個,8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。鏈家地產首席分析師張月認為,近期大量新盤將集中入市,意味著開發商方面也期待在傳統的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比,新房市場狀況已發生較大改變,今年至少在“金九銀十”前期,低靡的狀況還將持續,開發商將會面臨多方面的銷售壓力。
首先,成交量未顯現低位回暖趨勢,庫存同比增長1萬套
據統計,截至24日,8月新房住宅成交3946套,預計全月成交在5500套左右,環比下降約40%,是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續減少,8月下半月基本維持在200套以下。
張月認為,“金九銀十”將近,但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值,且未現上漲趨勢,“金九銀十”出現成交量低位回暖的拐點時間或降延遲,至少在9月初尚難以體現。同時樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰,較去年8月底增加了1萬多套,預計隨著9月份的開盤放量,庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響,在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力在“金九銀十”期間很難有所減弱。
其次,超半數項目難逃低價入市,降價壓力將持續存在。
8月23日,富力地產[簡介最新動態]在中期業績發布會上宣布調控以來價格已下調10%,預計下半年價格還會下調10%左右。根據鏈家地產市場研究部統計,今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園,擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。另外,截至25日北京一共有108個商品期房住宅項目入市,舊盤新開的項目有65個,其中約有35個成交價格低於上期開盤,佔比54%。詳細如下:
張月認為,算上打折促銷的純新盤,今年實際降價入市的商品住宅項目比重將超過50%,而據媒體報道,9月將要入市的項目大部分也出現顯著降價或停漲,未來的兩個月,價格下降的壓力將持續存在。一方面,城區降價項目少有分布,持續高價下消化能力已顯衰退,據統計,8月中上旬城區商品住宅成交比重較7月下降11%,預計“金九銀十”期間城區不會出現價格大幅上漲的可能,漲幅回落和維穩的可能性較大;另一方面,和上半年相比,中小房企的降價比重增加17%,張月認為,大型房企下調價格對於市場的標杆作用得以凸現,加上中小房企在京存貨較多,即使在“金九銀十”價格下調的步調也難以停滯。但價格依然只會平穩下降,不存在出現價格戰的可能。
再次,高位購房成本下,面臨需求難繼壓力
據統計,自去年10月20日起,央行累計上調基准利率5次,5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%,而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基准利率85折的優惠,實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬,20年還款期,當前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。
張月認為,和去年“金九銀十”相比,消費者購房成本顯著提高,除了體現在利率連續上漲導致月供增加外,首先,90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%;其次,雖然經歷的第三輪嚴厲調控,但8月商品住宅價格同比仍上漲7%-10%左右。另外,根據央行25日數據,7月人民幣存款減少6687億元,同比少增8166億元,這意味著市場現金流動速度加快,通貨膨脹的壓力依舊存在,“金九銀十”期間加息預期增加,這意味著現在購房的消費者將要付出更高的成本,已有的高位購房成本下,對於消費者購房意願的減少將形成疊加效應,和去年“金九銀十”相比,消費者購房意願或顯不足。
另外,房企在京商品期房住宅銷售業績下滑27%,資金回籠堪懮。
據統計,8月(含預計)房企在京新開商品期房住宅銷售業績約為65億,環比下降27%。
張月認為,房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據國家統計局公布的7月份房地產資金來源數據,受成交低靡的影響,自籌資金環比降幅28.8%,預計8月這一指標依然會有所下降。根據鏈家地產市場研究部預測,9月份北京將會有30個左右項目入市,較8月份約增長一倍,一方面房企方面或期待“金九銀十”成為下半年銷售旺季或放量一搏,另一方面今年“金九銀十”和往年相比,受上面所述因素制約未必成交火熱,放量開盤或可以在一定程度上推動成交,但成交虛高的背後可能是更多的項目滯銷,房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。
張月認為,今年“金九銀十”期間,開發商面臨的不僅僅是單一新項目的銷售壓力,還有庫存量居高不下、銷售業績下滑、價格持續走低等多重壓力,僅僅是對單一方面做出應對是遠遠不夠的,更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷,提高成交量,是否能夠減少庫存,都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。(鏈家供稿)