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樓市調控已經持續兩年,但購房者在首付、房貸成本增加的雙重影響下,心理壓力卻越
來越重。據新浪樂居調查,今年二季度上海購房者信心93.4點,達到歷史最低水平。而同時,
大型房企倒並未受到太大影響,公告顯示,萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、金地[簡介最新動態]等2010年及今年上半年業績均
出現不同程度的增長。
從今年上海樓市大勢中,可以清楚地看到,盡管在政策輪番調控之下,成交量出現了一
定的下降,但各樓盤的售價並未出現明顯下調,優惠樓盤逾四成設有假摔的誘餌。
調控兩年後房貸首付增109%
據新浪樂居的專業人士測算,2010年年初上海商品住宅套均約185.5萬元,目前約為258
.3萬元。按照2010年年初首套房首付20%、二套房首付40%計算,當時在上海買套新房,首套
平均首付37.1萬元,二套首付74.2萬元。而經歷兩年調控後,目前首套房首付已提高至30%,
二套房提高至60%。照目前房價水平計算,首套平均首付為77.55萬元,二套首付為155.1萬
元。兩年間購房首付款提高了109%。
百萬貸30年首套房月供增37%
讓購房者傷感的不僅是首付的提高,房貸月供的增加也使購房者舉步維艱。2010年年初
首套房、改善型二套房房貸均可享受7折優惠,調控後首套房利率已提高至基准利率,二套
房更是上浮至1.1倍,加之期間共加息5次,促使月供增加幅度出現較大上漲。據測算,以10
0萬元房貸分30年還貸為例,兩年來首套房月供增加37%(1820元),二套房月供增加47%(2297
元)。
由於近兩年我國正處於通貨膨脹和加息通道之中,因此樓市調控中房貸收緊的效果被大
幅度放大。
業內分析,調控並未完全遏制房價上漲趨勢,因此首付的提高以及月供的增加使購房者
信心出現下跌。
逾四成樓盤折後價高於成交價
新浪樂居在8月優惠樓盤中,選取了其中打折幅度較大的25個樓盤,對比其此前成交價
與目前優惠後的售價後發現,共11個樓盤(逾四成)折後售價高於此前幾個月的成交價,價
格浮動區間僅在0.36%-10%,其中一個樓盤的折後售價與此前幾個月的成交價相比,還高出
了10%。
位於浦東新區的臨港藍色城邦[最新消息價格戶型點評]目前給出的優惠為全款每平方米減800元,貸款每平方
米減600元,報價為11000元/平方米,主力戶型為53平方米的一房、88平方米的兩房,折
後價為全款每平方米10200元/平方米,貸款每平方米10400元/平方米。
根據克而瑞掌握的此前半年的成交數據了解到,該樓盤今年8月的成交均價為9376元/平
方米,7月的成交均價為9279元/平方米,6月的成交均價為9700元/平方米,5月的成交均價
為11680元/平方米,4月的成交均價為9394元/平方米,在此之前幾個月的成交均價甚至達到
8528元/平方米。經比較後發現,該樓盤目前的折後售價比此前的成交價高出了10%。
事實上,這種現象已經較為普遍,優惠後的售價高出了此前的成交價。可見目前不少樓
盤實際給出的優惠只是為了博取購房者的眼球。
房企融資困難但是業績仍上漲
綜合各種現象判斷,調控對大型房企並未造成太大影響。據萬科中報顯示,今年上半年
萬科淨利潤30億元,同比增5.9%,同時萬科前7月銷售金額740.9億元,同比增幅達到63.9%。
其實萬科也並非是個案,保利銷售面積增24.37%,銷售金額增75.1%;金地銷售面積增72.
4%,銷售金額增112.7%。
調控似乎對房企業績打擊不大。一位房企內部人士表示,盡管限購、限貸等政策看似較
猛,但其影響最大的是北上廣深等一線城市,二三線城市受影響較小。而像萬科等大型房企
早已在二三線城市布局,業績的大漲主要由二三線城市所帶來。
實質性打折降價尚未真正出現
伴隨著近期房企年中報、樓市庫存量等各項數據的公布,關於房企資金鏈緊張與樓市庫
存量持續積壓以及樓市拐點將在今年三季度出現的預測不斷,但從目前優惠樓盤的實際成交
價格來看,上海樓市實質性的打折降價的局面似乎尚未真正出現。
對此華東師范大學房地產系主任華偉認為,樓市拐點暫時不會到來,只會出現統計數據
上的拐點,房價漲幅放緩就已經是相對降價了。開發商宣傳給出多少優惠並不重要,優惠後
的實際價格纔最重要。
華偉進一步分析指出,在目前的樓市大環境下,實際上多數開發商沒有降價的動力,開
發商資金鏈緊張其實最主要的原因在於拿地以獲得後續開發的需要,但是目前來看,由於市
場前景不明朗,多數開發商放棄拿地計劃因此沒有投資需求,如此一來也就沒有了缺錢的緊
迫感,房子可以慢慢賣,給出的優惠更多的是營銷噱頭。
王德毓