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繼6月中旬連推8宗、總面積近30萬平方米的工業用地之後,三水區土地交易中心於近日發佈土地掛牌出讓公告,計劃在下月初再次大手筆推出7宗、總面積逾22萬平方米的工業用地。
伴隨着新國八條及限購令等政策實施的深入,樓市調控持續高壓不僅令住宅成交陷入長久低迷,遭遇波及的土地交易市場也是冷風頻吹。地方政府近期各出“奇招”,但前景堪憂的樓市環境還是讓許多地方只能依靠出讓工業用地。
三水再推20餘萬平方米工業用地
近日,佛山市三水區土地交易中心發佈土地出讓公告,宣佈將於下月初以掛牌的形式推出7宗、總面積超過22萬平方米的工業用地。掛牌時間全部集中在9月上中旬,其中4宗爲9月2日至9月16日,3宗爲9月5日至9月19日。
據瞭解,此次即將推出的七宗工業用地均位於三水的中心城區西南街道轄區以內,其中,3宗位於百威大道旁,1宗位於金港路附近,3宗位於三水工業園區內。而七宗地塊的出讓面積都不小,除1宗接近1萬平方米外,其餘6宗地塊的面積均在萬平方米以上。這其中,除地處三水工業園內的兩宗地塊介於1-2萬平方米之間外,位於百威大道的佛三(掛)2011-025地塊面積爲35618.3平方米,佛三(掛)2011-027和佛三(掛)2011-028兩地塊分別達40005.8平方米和43457.5平方米,而地處百威大道6號的佛三(掛)2011-026地塊更是高達69730平方米。7宗地塊的出讓面積合計達到227752.2平方米。
不過,相比逾22萬平方米的超大體量,七宗工業用地的出讓起始價格卻遜色不少。其中,最低僅爲326萬元,最高也不過爲2343萬元,7宗地塊的總起始價僅爲7656萬元。
而這也是三水區國土部門在不到3個月的時間裏,第二次大手筆地集中推出工業用地。
早在今年的6月中至7月中期間,三水就在經歷住宅用地的短時放量之後,連續推出了8宗、總面積近30萬平方米的工業用地。這些地塊均位於三水工業園區內,除個別爲數千平方米外,大部分地塊的出讓面積均在幾萬平方米左右。
工業用地佔比提升
“主推工業用地實爲地方政府的無奈之舉。”對於三水國土部門近期在工業用地出讓上的頻繁大手筆,佛山市新力房產公司常務副總經理葛富金分析認爲,隨着樓市調控效應繼續發揮威力,不僅房地產企業日益面臨資金壓力,一向依靠土地財政的地方政府更是“錢袋子”逐漸縮水。在衆多開發商普遍收縮戰略、暫停擴張的背景下,土地交易市場的低迷使得許多地方政府不得不依靠受樓市調控影響較少的工業用地來維持龐大支出。
而事實上,不僅是三水區,包括佛山在內的全國許多城市在面對土地市場的持續低迷,工業用地的成交佔比均出現不同程度的提升。
根據佛山市國土資源和城鄉規劃局在前不久發佈的統計數據顯示,2011年上半年,全市土地交易共成交120宗、約6570畝的地塊,成交總金額爲129.91億元。雖然對比去年上半年全市土地公開交易共計124宗、6726.9畝,金額約121.6億元,總體差別不大,成交金額總量甚至同比增加了約8.3億元,但工業用地所佔比重卻出現了大幅度的增加。
對此,世聯地產在《2011年上半年佛山房地產市場報告》中就指出,在今年上半年全市成交的各類土地裏,工業用地的佔比高達52.21%,佔據了全市成交土地總量的半壁江山。而與之相反的是,曾經風靡一時的住宅用地和商業用地卻大幅減少,兩者佔比分別僅爲31.77%和15.75%,總量同比減少了12.4%。
“工業用地成交佔比大幅提升,一方面反襯出商住土地市場的低迷,另一方面也反映了當前地方政府所面臨的財政壓力。”葛富金這樣認爲。
土地財政待破局
不過,在房地產交易和土地交易雙雙遇冷的背景下,地方政府僅僅依靠工業用地來維持財政支出仍然是杯水車薪。
雖然市國土資源和城鄉規劃局發佈的統計數據顯示今年上半年全市土地成交金額總量同比增加了約8.3億元,但各類成交地塊的溢價率大幅縮水卻是不爭的事實。世聯地產發佈的報告指出,在上半年成交的商住用地中,總成交金額同比大幅減少了59.6%,總體溢價率僅爲19.8%。
從區域市場上看,溢價率也不容樂觀。其中,高明區溢價率最低,僅0.7%,禪城區和南海區成交地塊的溢價率在20%—30%以內,三水區和順德區溢價率則在30%以上,順德區成交地塊溢價率雖然最高,但也僅爲36.9%。
而單從工業用地對地方政府財政收入的貢獻上看,也是難當大任。以三水在6月中至7月中所推出的工業用地爲例,雖然8宗地塊的總面積接近30萬平方米,且最終全部成功拍出,但除一宗地塊的成交總價稍稍高於起始價外,其餘7宗地塊均是以起始價草草收場。
“暫且不說地方政府還有多少工業用地可以出讓,單從當前的大環境上判斷,工業用地出讓也可能難以爲繼了。”東海國際營銷總監徐偉釗認爲,在全球經濟危機四伏以及國內信貸日益收緊的情況下,即便是實體經濟也同樣面臨着沉重的資金壓力,這就決定了當前工業用地不僅很難以較高的價格成交,而且隨着年內各種壓力繼續加大,地方政府聊以“充飢”的工業用地可能也會出現大面積的流拍現象,甚至無人問津。
對此,有業內人士指出,“土地財政”模式已暴露出諸多弊端,地方政府應“藉機”主動予於轉變,而不應沉迷於簡單的“賣地賺錢”,只有這樣才能維持地方的長遠發展,也可以推動房地產市場的持續、健康。
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