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胡志剛(中國房地產研究會副會長)認爲,自去年以來,我國的房地產行業跨入了“調控時代”,“房產稅”、“限購令”、“國八條”及銀根緊縮政策輪番上臺,房地產行業面臨巨大壓力。在這樣的形勢下,房地產開發企業對政府調控的決心和政策導向要有明確而又深刻的認識,做好積極應對與打“持久戰”的心理準備,並且順應調控,主動轉型。
理念轉型,有“取”有“舍”
胡志剛分析,目前,調控在向縱深發展,全行業資金壓力加劇,供求關係在發生逆轉,企業經營面臨更多的困難。在這樣的形勢下,信心尤爲重要,而信心來自於理念的轉型與創新:一方面,房企要“抱團取暖”,小型房地產企業可以聯手合併、搭橋、收購,通過盤整業務降低成本,獲得規模化效應,增強抵抗外部風險的能力。
另一方面,努力探索金融創新的途徑和方式,積極拓寬融資渠道,解決資金鍊斷流的問題。房地產開發企業尤其是資金實力不強的公司,要打破開發投資一體化的固有模式,順應開發與投資分離的趨勢,專做開發,把投資讓位於專業投資公司。可以通過股權合作、上市融資等渠道籌集資金,利用房地產投資基金、房地產信託、住房債券等融資工具,將投資資金引入房地產業。同時,爲了保證現金流的快速週轉,可以先讓房地產項目儘快入市,適度降價將存量變成現金,以緩解資金壓力。但在國人“追漲殺跌”的投資心態下,集體降價可能助長“觀望”情緒,所以,降價銷售還需保證樓盤品質,用品質贏得市場。
運營轉型,從“純粹銷售”到“租售並舉”
胡志剛還提議,過去企業開發樓盤基本以出售爲主,屬於短線投資,在銷售形勢不佳的階段,隨着消費者轉“買”爲“租”的新消費觀念出現,有能力的房地產開發企業開始嘗試自己持有全部或部分物業,並將其轉變爲租賃房、或在享受政府優惠的基礎上轉入公租房等等,通過持有物業收穫資產的長期增值收益。即使是以售爲主,也要求開發商有雄厚的資金實力。由賣期房轉向賣現房,由賣毛坯房轉爲賣精裝修房。當今房地產企業已經逐漸步入了羣雄爭霸的“後戰國時代”,企業的激烈競爭催發了新一批的“戰國七雄”,生存下來的企業往往“強者越強”,同時,從下半年以後將會有一部分中小企業破產或出局。
產品創新,做百年建築
在接受記者採訪時,胡志剛指出,在重大轉型時期,技術創新,產品創新勢在必行。簡而言之就是劉伯溫的“九字真言”——深挖洞,廣積糧,緩稱王。“深挖洞”,以打造“百年建築”爲追求,不斷創新,採用新設計、新技術、新部品、新產品,推行住宅產業化,提高住宅科技水平,減少資源浪費,依據低碳、綠色、環保的要求,建集各種新技術於一體的價值地產,建精品乃至傳世之作;“廣積糧”,就是深度研析公衆和消費者心理,洞悉已有甚至潛在的需求,並以相應的產品與服務滿足他們的需求;“緩稱王”,即順應調控,理性定價乃至降價,獲得公衆的認同,並以此渡過危機,圖謀長遠發展。
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