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2002年~2011年,東莞樓市歷經沉寂、崛起、低迷及騰飛幾輪大起大落的沉浮變遷。2010~2011年,東莞房地產業在珠三角各大城際輕軌高鐵全面動工、廣深限購的大背景下,樓市開發、銷售以難以抑制的“加速度”前行,樓市成交量價更是連續兩年創下驚人的歷史紀錄。
房價之變:9年漲了近3倍
據市統計局最新公佈的2011年1~6月商品房銷售數據顯示,今年上半年東莞商品房均價已達8183元/㎡,與9年前相比,漲了近三倍。
事實上,在2004年以前,東莞房價曾經歷了多年低迷、徘徊不前的狀態,2004年以前的整體房價未突破過3000元大關。
2003年後,萬科、富通等外地品牌開發商大舉進入東莞拿地開發搶佔市場,其成熟的開發營銷模式不僅帶動提升了東莞樓市的整體素質,還引導大批深客入莞購房,將持續多年、“雷打不動”的房價提高到一個新的高度。另一方面,東莞“五年見新城”的造城運動在2004年初現成效,城市面貌的大轉變也助推東莞房價在幾年間快速上漲,東莞整體房價水平在2004年時出現“大躍進”,房價同比上漲近20%,整體房價歷史性地突破了3000元大關。
在這一時期,東莞房價終於步出低谷,達到了其本身應有的價值水平。
競爭之變:
從“龍虎爭”到“三國鬥”
2002年發展至今,東莞房地產市場的最大變化來自於行業競爭格局的改變。2003年,來自深圳的品牌開發商萬科、金地、富通以先進的產品、營銷理念進入東莞,徹底結束了東莞本土開發商一方獨大的時代。2004~2009年,東莞樓市競爭來自兩大派系——本土開發商和深系開發商,此期間兩大派系之間的“龍虎鬥”由開初的對立競爭關係逐漸轉爲優勢互補共贏的競合關係。
2009年8月,廣系地產巨頭的代表碧桂園集團在大朗成功拿地,正式進軍東莞。此後,姍姍來遲的廣系開發商開始大規模進入東莞市場,佛山鉅隆、保利陸續擠進東莞,2011年上半年,惠州光耀地產、敏捷、恆大等先後在莞成功拿地。
廣系開發商在莞開疆闢土、聲勢日益壯大,東莞地產開發競爭格局明顯變化,從以往的莞、深兩系的“龍虎爭”正式進入廣深莞“三國鬥”時代。
企業之變:
從產品爲王到品牌制勝
2002年~2011年,東莞各路開發商在實施戰略佈局方面出現重大變化:本土開發商從產品之爭轉向品牌之爭,從根植本土市場開始把重心轉向外地;而外來實力品牌開發商則在此期間不斷在莞實施快速擴張戰略,布點速度加快。
在2003年以前,作風務實的東莞本土開發企業一心埋首項目建設,不懂項目營銷,更沒有任何企業品牌的宣傳意識。2003年後,東莞本土開發商培育企業品牌的意識開始“覺醒”,營銷競爭逐漸走入通過企業品牌效應搶佔市場份額的全新時代。在此期間,企業品牌培育最成功的當屬光大集團及中信地產。在本土“龍頭”的帶領之下,世紀城、聯華國際、中惠熙元、豐泰地產、鼎峯地產等一批地產新勢力也迅速成長起來。
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