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持續走高的利率水平,逐步提升的首付成數,越來越長的放款週期……對於購房者來說,置業計劃可能因此擱置;對於銀行來說,房貸業務也有漸入冷宮之勢。
根據易居中國上週發佈的全國房地產行業報告顯示,7月份,全國的住宅銷售額環比下降30%,個人按揭貸款連續5個月出現負增長,1~7月該類貸款累計發放4896億元,同比下降5.1%。
也許很多購房者依舊在期待着政策的放鬆,然而進入8月,一系列冰冷的事實卻讓這樣的期待再度降溫——在北京,中國銀行、工商銀行等“五大行”全面取消了首套房貸優惠利率;在天津,包括國有銀行、股份制銀行在內的絕大部分銀行均已設定了“基準上浮10%”的二套房貸利率下限;在重慶,申請三套房貸已是希望渺茫;在上海,不少銀行的房貸業務暫時進入了“封凍期”。
“首套”難覓利率優惠
“剛剛接到總行的通知,首套房貸的首付比例不能低於30%,取消一切折扣利率。”建設銀行北京分行個貸部人士介紹說。而在此之前,雖然已經有不少銀行相繼減小了優惠力度,但對於購房者來說,理論上還是存在申請到折扣利率的可能性。而如今的一紙通知,無疑將這最後一絲希望徹底抹殺。
“這幾個月以來,從8.5折到9折,9.1折,9.5折,9.6折,可執行的折扣越來越小,其實我們也很無奈,現在資金太緊了。”前述人士坦言。而除了建設銀行方面,近日包括中國銀行、農業銀行等在內的多家大型商業銀行也陸續調整了首套房的貸款政策,有的已經將首付比例已上調至四成,利率爲基準利率上浮5%-10%。
對此,合富置業首席市場分析師龍斌表示,“從市場的實際操作來看,以往部分銀行提高首套房貸的首付比例和利率水平都是根據自身的資金情況來確定的,同一銀行在不同地區執行的標準也會有所差異。但現在的變化是從各家銀行的總行層面統一下達的,預計會對未來的交易量產生一定影響,對於首次置業者,這將是不小的打擊。”
而據瞭解,這樣的變化調整主要是基於盈利能力的考慮。“執行優惠利率的時候,房貸業務就根本掙不到錢,甚至無法覆蓋成本,貸款業務都會偏向高利率、高收益的品種,況且現在額度有限,取消優惠也是勢在必行。”某上市股份制銀行個金部人士如是談道。
此外,與以往不同的是,本次調整之後,很多“優質”客戶、“重點”客戶也很難再享受“特殊”待遇。“現在的規定是如果確實遇到特殊情況需要利率折扣的,要逐層上報至分行、總行,這也就意味着,拿到‘優惠’幾乎不可能了,而且逐層審批也需要較長的時間,意義就不大了。”前述建設銀行人士坦言。據瞭解,作爲一種營銷手段,此前不少銀行會保留部分“優惠利率”的額度以維護“重點”客戶。
“二套”價高“三套”停貸
相比首套房貸,二套房(及以上)貸款政策的變化則讓很多想改善住房條件的人望塵莫及。據瞭解,雖然目前各家銀行對於二套房貸的首付比例依然維持在六成的水平,然而貸款利率卻呈現了飆升的趨勢。“原則上二套房貸的利率是不低於基準利率的1.1倍,但這只是下限,現在的情況是已經很難申請到這個利率水平的貸款了,很多銀行上浮到了20%,甚至30%,其實就是銀行的額度越緊,上浮的比例就越多。”某股份制銀行天津分行零售業務人士介紹說。
從監管規定來看,對於二套房貸的利率水平尚無“封頂”,在具體的操作中,各家銀行也都會依據自身的情況與客戶商議,通常來說,一些地方性銀行的異地分行執行的利率水平相對較高,因爲其資金成本、人員成本以及經營上的各項開支要高於其他類型的銀行。
其實,儘管銀行方面沒有暫停二套房貸之意,但是六成的首付比例以及如此高的貸款利率已經將很多人“拒之門外”。以上海爲例,不少銀行的房貸業務暫時進入了“封凍期”。據業內人士透露,很多年初的申請到現在還沒有批下來,有些銀行則以可用額度有限爲由,拒絕接受新的貸款申請,加之目前很多銀行的規定是首套房的貸款審批要優先於二套房,放款已變成遙遙無期的等待。
而在三套房貸款方面,銀監會在去年已經要求對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款,隨着“限購令”逐漸蔓延至二、三線城市,“三套房貸”的說法也正在走向名存實亡。
誤傷了誰
毋庸置疑的是,今年以來持續收緊的房貸政策對樓市調控已經收到了效果。以重慶爲例,根據人民銀行重慶營管部發布的數據,截至6月末,重慶市商業性個人住房貸款餘額2301.38億元,比2010年末及5月末分別下降12.89和3.1個百分點,個人住房貸款增速持續回落。
然而,在業內專家看來,某些貸款政策或有誤傷“剛需”之嫌。“由於銀行的資金緊張,爲了平衡供求關係而提高首付比例是可以被認可的,但是在利率方面做文章是有背國家宏觀調控精神的,因爲對於首次置業的需求是應該給予支持與鼓勵的。”龍斌表示說。
在龍斌看來,如果收緊的房貸政策一直持續下去,會對後續交易產生不小的影響,但是目前的緊縮政策如果和外圍的經濟還有通脹水平比較起來,基本上已經到頂了,未來應該會根據經濟形勢而有所放鬆,房貸政策也可能會逐漸地恢復到比較正常的狀態。
對此,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也曾表示,從理論上分析,目前的個人住房貸款政策是一種接近完美的差別化房貸政策,有“保”有壓。不過,政策的執行情況很大程度上取決於信貸環境。目前銀行的信貸額度非常緊張,既沒有很多額度可以放貸給第一套、第二套的購房人,也不願嚴格按照央行和銀監會的首付與利率要求放貸,商業銀行追逐商業利益無可厚非,然而,自住需求被誤傷,這是政府必須要考慮的事。
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