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北京市土地儲備中心近日一則土地出讓公告引起業界關注。“中低價位、中小套型普通商品房”門頭溝永定鎮居住及F1住宅混合公建項目,將以“限地價、競房價”方式出讓。
據了解,本次出讓的地塊位於門頭溝區永定鎮東辛秤村,土地面積約19萬平方米,總建築規模約38萬平方米,其中商品住房面積約28萬平方米。該地塊規定房屋最高限價為每平方米13600元,競買人按照不少於每平方米50元的競價階梯向下投報承諾房屋銷售價格。
“限地價、競房價”,即在確定地價的情況下,以“房價低者得”的原則,由競買人競報未來在該宗地上建設的商品住房的銷售價格,承諾房屋銷售價格最低者為競得人。
據了解,北京市目前土地出讓方式主要以掛牌出讓為主,在年內出讓的住宅土地中,大部分配建了保障性住房,同時也有限價商品房等新土地出讓方式的項目。而此次出讓的“限地價,競房價”土地方式,起價為13600元/平方米,低於區域內實際市場價格10%-20%,而且現場競價還將降低這一價格。
北京中原三級市場研究總監張大偉認為,這一模式很可能在郊區大規模推廣。該地塊的入市可以在一定程度上引導開發商通過合理價格拿地,進而起到通過地價的下調促進房價調整的作用。
據我愛我家副總裁胡景暉透露,北京市政府實際上是在嘗試各種配建、招標等可以改變單一價高者得的方式。“限地價,競房價”方式對政府的好處是,在引導房價下行的基礎上,土地收益是有保障的,並可以防止“限房價、競地價”出讓方式可能出現的土地流拍現象。胡景暉透露,該方式未必會推廣,更多的是市場調控下尋找的一種新嘗試。
開發商身份的全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝卻直言,“這不是個好的政策。該政策抹殺了商品房屬性,將所有的房子變成保障房、政策房,鼓勵開發商血拼,很容易導致算不過賬的開發商在開發過程中偷工減料,制造建築垃圾。”
亞豪市場總監郭毅認為,“該出讓方式只能說明當前政府對於某個區域的預期房價。項目真正上市後的房價還要看當時的市場情況,畢竟這是兩年以後的事情,市場環境、客戶需求、開發商經營狀況都是未知數。”
早在2006年,北京就曾出現過以類似方式出讓的項目,但當時的定價後來並未履行。
2006年底,北京城市開發集團有限責任公司和北京城建[簡介最新動態]興華地產有限公司聯合體以26億元中標此地塊,當時該聯合體曾明確承諾“住宅意向銷售價格為9500元/平方米”。然而,2008年11月底,首城國際中心[最新消息價格戶型點評]正式開盤,開盤均價定為13000元/平方米。之後,該項目一漲再漲。時至今日,首城國際中心對外報價已高達36200元/平方米。