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除了食品類價格上漲的推動作用,居住類價格的上漲成爲物價漲幅再創新高的另一大推手。根據國家統計局發佈的數據,7月全國居民消費價格總水平同比上漲6.5%。其中居住類價格同比上漲5.9%,住房租金價格上漲4.0%,漲幅僅次於食品類價格,位列各類商品價格同比漲幅的第二位。
在房地產調控政策不斷深化的情況下,房價雖然回穩,但房租卻沒有停下上漲的腳步。推高物價的同時,持續上漲的房租對調控中的樓市將產生怎樣的影響,高租金會不會刺激購房需求的釋放,進而影響到房價的回落呢?
房價回穩房租爲何持續漲?
自年初“國八條”出臺以來,空前嚴厲的房地產調控政策對全國樓市的影響明顯。成交量的大幅萎縮,使得高漲的房價開始逐漸企穩。不過,就在房地產交易市場出現回穩態勢的同時,房屋租賃市場卻迎來了一個發展的“春天”。
根據國家統計局發佈的數據,2011年二季度以來,在居民消費價格當中,居住類價格的上漲始終保持着較高的勢頭。4月、5月,居住類價格同比漲幅均達到6.1%,環比漲幅分別達到0.4%和0.2%。6月,居住類價格同比漲幅達到6.2%,其中租金上漲達5.9%。7月,雖然居住類價格的同比漲幅回落至5.9%,租金漲幅也回落至4.0%,但居住價格環比卻出現0.1%的上漲。
在居民消費價格指數當中,居住類價格的上漲幅度已經穩定地成爲繼食品價格之外,漲幅最爲明顯的價格因素,其中租金的上漲無疑是最重要的支撐。
“購房和租房的需求是同時存在,並且呈負相關的關係。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者,一般情況下,在總的居住需求保持不變的情況下,購房需求減弱的同時,租房的需求會出現明顯的上升,進而推高租金。這也正是房地產調控政策不斷出臺之後,屋租賃市場持續升溫的重要原因。
當然,除了需求的轉移,調控預期對於購房者和賣房人的影響同樣也對租金的上漲起到了重要的支撐作用。對於購房者而言,很多人寄希望於調控能夠有效地打壓房價,開始進入等待和觀望的階段,同時,信貸優惠政策取消也大大地增加了購房的成本,許多原本希望買房的人感覺到租房在現階段更加划算;而對於手握多套房產的業主而言,調控力度的加大使得二手房進入了有價無市的狀態,賣房難以賣出好價錢,出租房屋成爲短時間內實現資產價值的有效途徑。
租金走高房價上漲有壓力
在北京工作了十年的湯蘭已經明顯地感覺到了房租上漲的壓力。四年前她以每月2800元的價格在北京二環以裏就租到了一間一居室,而現在同樣的價格只能在四環附近租到大小接近的房子。原本希望一直租房下去的她,開始考慮是否需要買房了。
隨着租金的上漲,許多持幣待購的租房者開始按捺不住等待的心情了。採訪中,不少租房人都流露出了儘快買房的意願。“租房說到底還是把錢交給別人,買房即便要還月供,錢還是交給自己的……”
部分業內人士開始擔心,在市場的觀望期,租金的變化成爲買賣雙方博弈過程中一個重要的變量。租金的走高極有可能迫使一部分需求提前入市,進而改變市場僵持的格局,給已經回穩的房價再打一針強心劑。
租金對購買需求的推動作用確實存在,不過從目前的情況看,“租房熱”轉向“購房熱”也並非一件容易的事情。
“租金確實處在高位,不過,無論從GDP、人均收入還是房子的當期價值來看,只要租金不在短期內過快上漲,其對房地產市場的影響仍是有限的。”“鏈家地產”首席分析師張月認爲,目前國內房地產市場的租售比仍然保持在較高的比例上,租售價格之間的鴻溝並沒有發生明顯的變化,對於大部分租房者而言,租房的壓力和購房的壓力不可同日而語。“由租轉買最大的誘因仍是在實際需求,而不是租金。如果難以承受高租金,那麼買房就更無從談起。”張月說。
在楊紅旭看來,“由租轉買”是一個漸進的過程,不會因爲租金的上漲而發生突然的轉變。不過這並不意味着就可以輕視目前租金上漲給普通人帶來的居住壓力。如果任租金快速上漲,那麼房地產的調控效果無疑將打折扣。
穩定租金重點仍在調樓市
事實上,除了房地產市場的變化外,促使租金快速上漲的最根本原因還是物價上漲本身。“當人們的消費成本整體提高後,租金就會提高。”楊紅旭說,房屋租金的上漲不僅是推高物價的原因,更是物價上漲後帶來的一種結果和表現。因此,控制租金的過快上漲,從宏觀層面上講,仍要以穩定物價爲先。
除此之外,要穩定持續上漲的房租,樓市調控仍是重點。
楊紅旭表示,要抑制租金快速上漲,首先要注意保護首次置業的需求,落實好差別化政策和相關的稅費優惠政策,引導合理的購房需求入市,減輕租賃市場的壓力;同時,要大公租房建設和分配的力度分流一部分租房需求;另外,可以考慮擴大開徵房產稅的範圍,完善相應的實施細則,比如在對多套的存量房徵收房產稅時,規定如果是出租的,則可減免部分稅收,以此來逼出部分空置房用於出租,增加市場供應。
事實上,今年以來,房屋租金的上漲就已經進入到決策層的調控視野。2月,新的《商品房租賃管理辦法》就已經出臺,其中明確規定房屋租賃合同期內,出租人不得單方面隨意提高租金水平。4月份開始施行的《房地產經紀管理辦法》,也加大了對低價收進高價租出等房屋中介價格違法行爲的打擊和處罰力度。一系列新的舉措,對房屋租賃市場的規範和租金的抑制作用正逐漸顯現。
“一年內北京租金應該以止漲爲主,一方面是過去一年房租快速上漲透支了一些動力,另一方面今年下半年大批保障房完工,其中的公租房會在今後兩年投入使用,會緩解供不應求和租金上漲的壓力。”張月說。
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