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近年來,二手房交易領域對活躍市場、促進繁榮、滿足人民羣衆多樣化需求方面做出積極貢獻。然而,在高交易量的背後,因房產中介違法、違規經營以及購房者對相關程序的不瞭解而導致的糾紛,正呈現出高發、複雜、矛盾多元的態勢。對此,爲了讓百姓充分了解房產交易中不規範經營行爲的危害,市房管部門發佈了相關案例,提醒購房者在交易中多加註意,以免造成個人損失。
案例一
切忌只籤合同不過戶
市民王小姐在市區看中一套二手房,價格34萬元,面積合理,裝修也不錯,王小姐很滿意,便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴王小姐,這套房子是房主2007年才購買的,按相關規定,購房未滿5年需徵收5.5%的營業稅。見王小姐打起了退堂鼓,中介便給王小姐出了一個主意,讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同,約定房屋價格。說明房屋歸王小姐所有,王小姐把購房款交一部分給賣方,滿5年後再去辦理過戶手續,這樣就可以“合理避稅”。誰知一年後由於房地產市場的繁榮,房子價格普遍上漲,賣方提出毀約,願意賠償王小姐相應的損失,在此情況下,王小姐只有自認倒黴。
【專家評論】:這種方式的市場潛在風險很大。房屋系不動產,不動產物權變動的公示方式爲登記,也就是說,不動產買賣,僅有當事人雙方達成的協議,尚不能發生法律效力,只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續後,不動產買賣合同才發生法律效力。以先簽合同後過戶的方式轉讓房產,在合同期間,當房價波動較大時,房主可隨時毀約,寧可賠償違約金也不賣,買方則只能重新選擇房源,這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。
案例二
勿以“假離婚”購二套房
市民譚先生已有一套70多平方米的三室兩廳,今年,他又看中了一套商品房,決定購買,但是,由於譚先生已是第二套房,需要交納60%的首付款,而銀行貸款方面也有種種限制。因此,譚先生聽從了朋友的建議,以假離婚的方式規避購買二手房的種種限制,即先與妻子辦理離婚手續,將以前的房產過戶到妻子名下,再以譚先生個人的名義購買第二套房,之後再復婚。誰知離婚以後,譚先生因與妻子在生活中的矛盾日益加重,在辦理完第二套房子的購買手續後,譚先生以各種理由不與妻子辦理復婚手續。
【專家評論】:因爲是假離婚,雙方在辦理離婚手續對財產的分割不會作過多考慮。因此,離婚後一旦出現一方爲了私利而拒絕復婚的話,另一方是很難維護自己的合法權益,因此通過這種方式來避稅風險不小。
案例三
“只辦公證不過戶”使不得
今年,準備結婚的劉先生看中了一套房子,房主剛剛買來不到兩年就準備轉手。爲了規避高額稅費,房主告訴他一個省錢的辦法,先交一部分錢,滿5年後再辦理過戶手續。並可以就此籤個協議辦理公證,以免發生價格上的變動。但是,私下交易完成之後,此房主即刻到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續,半年之後,新房本下來了,原來的房本與公證書同時失效。劉先生是房財兩空,有理說不清。
【專家評論】:由於房屋的權屬問題僅僅是公證,賣家可以憑產權證悄悄進行抵押。如果賣方掛失房本,最多半年,又可以出新房本了,對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下,以後不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發生糾紛,房產證是房屋所有權的第一證據,而購房合同屬於次要證據。此間房產證仍屬賣方,買主可能吃大虧。
案例四
不能只聽信中介的口頭承諾
通過房產中介,張先生看中了一套三居室,成交價爲80萬元,中介公司表示,這套房最低可以貸到50萬元。張先生很快簽訂了購房協議,並向中介公司支付了30萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩,按照張先生的還款能力和這套房子的價值,銀行只批貸25萬元,還有25萬元的缺口。張先生急了,希望退房並要回先前支付的中介費和首付款。中介說,協議上並沒有保證你能貸到款,中介費和首付款不能退,缺口25萬元只能由張先生自己想辦法。
【專家評論】:中介公司爲促成交易,會作出一些口頭承諾,如保證購房者能夠獲得一定數額的貸款等,而中介作爲專業的房地產經紀、房地產居間機構,往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾並不以書面的形式固定,也沒有任何責任可言,一旦承諾無法實現,承擔責任的還是購房方。因此,在簽約前,一定要對房產情況及自身經濟實力和貸款能力有個清醒的認識,不能聽信中介的口頭承諾,以免引起不必要的麻煩。
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