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庫存上行,新房價格將下行
庫存上升應促使開發商降低銷售價格。目前購房給現金返還、免費車位及傢俱購物券等優惠手段已經較爲普遍。據報道,部分開發商已開始降價銷售,降價幅度大約在5%,不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤(否則降價會招致已購買該項目前期樓盤業主的不滿)。
在渣打的調研中,只有7家開發商表示,在過去6個月中,其所在城市的新建住房價格下降了。10家表示價格持平,13家稱價格上漲了1%~10%。
在二手房市場上,有半數受訪的開發商稱,他們所在城市的房價沒有發生變化,8家表示價格上漲了1%~10%,而只有4家說價格出現了適度下降。
“大部分受訪者認爲,在過去的一個月,新房的價格較爲穩定。多數受訪者還認爲,價格將在下個月趨於穩定,而少數人判斷未來價格將上行或下行。”王志浩稱。
在30家受訪者中有14家認爲,高端住宅價格的上漲速度快於普通住房。
“情況表明,特別是在庫存上行的背景下,未來幾個月新房市場的價格將向下調整。價格與地域相關。由於一線城市幾乎沒有新增供應量,所以我們認爲價格不會大幅跳水。但在許多二三線城市,供需失衡狀況可能會加大。”王志浩稱。
開發商的錢袋子有些緊
幾乎所有受訪者都表示,在過去3個月裏,獲得銀行信貸用於房地產建設的難度增加了。
開發商已經在尋求其他融資來源,如信託產品等。據中國信託協會報告,2010年與房地產相關的信託產品的發行總額爲2860億元人民幣,相當於銀行對開發商新增貸款的14.2%。據用益信託工作室(Use Trust)估計,截至2011年5月,已發行的信託產品總額已攀升至3260億元人民幣。
在受訪者中,有17家稱,他們知道其他開發商曾從信託投資公司借款,14家聽說過類似情況。開發商當前正面臨着更高的融資成本。據開發商介紹,銀行對房地產開發貸款的平均利率是8.8%,而信託公司和其他融資機構的利率在10%到30%之間,平均爲17.5%,是銀行利率的一倍。
關於開發商的現金狀況,在30家開發商中,有22家感到緊張或擔憂。只有兩個受訪者表示,總體來說開發商現金充足,資金狀況良好。然而目前,這些擔憂已經受到遏制。只有20%的受訪者認爲,如果銷售不能回暖,開發商將在未來3個月內面臨重大困難。
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