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按照戚金興的設想,這只名為“普特”的地產基金計劃實現3年“三級跳”,第一年規模達到20億~50億元,第二年達到50億~100億元,第三年達到100億元以上。
7月28日,在一次面對杭州本地媒體的座談會上,杭州濱江房產集團股份有限公司董事長戚金興表示,其母公司杭州濱江投資控股有限公司(下稱“濱江控股”)已經正式成立旗下首只地產基金,目前正在進行10億元種子基金的募集,並預計3年後該基金的規模將突破百億元。
分析師指出,包括濱江集團在內的整個濱江控股都在嘗試進行輕資產運營模式,以多元化的戰略謀求規模壯大及風險平滑,而這只地產基金正是其中的重要一環。而基金人士則表示,房企親自設立地產基金,一方面有利於品牌資本和專業管理能力的放大,另一方面也要謹慎地面對投資者的質疑和項目的選擇管理。
輕資產運營
戚金興表示,目前濱江集團已經暫緩了一切拿地、合作和合並舉動,從濱江集團剛剛披露的半年報來看,上市公司在上半年沒有進賬一塊土地。
“觀察,就是濱江現在的主要任務。”在戚金興看來,市場不明朗的時候,整個濱江控股都應該表現得像一個搜尋獵物的獵手。
很快,濱江控股以一系列的動作確立了其獵取目標的方式。
6月底,濱江集團與紹興的兩家房企簽訂代建協議,據券商資料顯示,這一動作將集團的代建項目建築面積增至62.7萬平方米,公司還表示將積極推進代建業務,在未來1~2年內力爭實現代建業務開發量佔公司開發總量的25%。
隨後,戚金興又高調宣布以濱江創投為主體成立房地產基金。這是濱江控股與一家上海私募機構合作成立的。按照計劃,種子基金規模將達到10億元,其中,濱江控股出資4億元,上海私募出資4億元,此外,濱江控股兄弟企業的意向投資為2億元。
按照戚金興的設想,這只名為“普特”的地產基金計劃實現3年“三級跳”,第一年規模達到20億~50億元,第二年達到50億~100億元,第三年達到100億元以上。
“現在是發展房地產基金最好的時期,因為現在市場疲軟,大量的房地產企業缺錢。一方面是幫兄弟單位管理閑置資金,另一方面,如果發現因資金緊張而陷入困境的樓盤,我們可以接過來做,讓實力不行的企業平穩退出。”戚金興表示,從某種意義上來說,這個基金可以幫助房地產業實現“軟著陸”。
顯然,地產基金與上市公司的代建一脈相承。戚金興也承認,房地產基金所投資的項目未來會與上市公司濱江集團發揮協同效應,如代建項目由上市公司管理,收取管理費等。
海通證券(600837,股吧)地產分析師涂力磊認為,這些舉動標志著濱江集團在目前限購、限價、限貸的環境下,正在嘗試輕資產運營戰略。
據一位接近戚金興的杭州地產人士透露,在地產界打拼了很久的戚金興幸運地趕上了地產盈利的黃金十年,眼下地產板塊已經進入正常運營階段,濱江控股早就在考慮培育新的產業。
目前,濱江集團無論從業績還是規模上都已經步入上昇軌道,並贏得了眾多券商的青睞,未來2年其分布於浙江的眾多項目即將進入收成期。而戚金興也終於得以騰出空來,在其感興趣並籌謀已久的金融、生物醫藥領域一試身手。
分析人士認為,戚金興已經開始從兩種層面運作自己的產業,在其分量最重的地產層面,戚金興希望濱江集團成為像香港新鴻基地產那樣租售並舉的地產龍頭,而在濱江控股層面,則更像GE一樣的投資控股集團,以實業、金融與投資並重的多元化戰略取得進攻和防守的雙重優勢。
多邊界求解
實際上,戚金興成立地產基金的動作並非簡單的個人興趣和判斷,其背後是整個浙江“全民PE”的洶湧熱潮以及調控下房企成立地產基金的大趨勢。
浙江“資金窪地”效應明顯,經濟總量大,民間資金充裕,每年有佔國內10%左右的新增貸款投放在浙江,而全國私募股權基金更是有20%的資金來自於浙江。加之近期浙江省各縣市都頒布政策積極鼓勵本土PE的發展,一時間整個浙江成為國內私募基金最為活躍的地區。
在這一背景下,戚金興的濱江控股成立地產基金自然水到渠成,而且,由於濱江集團本身在當地房地產市場擁有極為強大的人氣,市場人士認為其地產基金將會獲得更多投資者甚至是同行的青睞。
北京信澤金研發中心總監王巍認為,這種專業的房企成立地產基金,能使其對自身的專業管理能力進行整合放大,撬動巨大的資金池,從而實現房地產專業管理服務能力的“四兩撥千斤”。
涂力磊也認為,濱江集團正在試圖跳出傳統的投資開發模式,模仿和嘗試投資與開發分離的美國模式,而這也是濱江集團品牌實力和號召力的體現。實際上,在去年濱江集團與萬科聯手開發草莊項目中可以看到,濱江集團的品牌影響力已經贏得了一線房企的認可。
“從土地紅利到品牌紅利,這是房企未來的一種生存模式。”中信證券(600030,股吧)分析師陳聰表示。
不過,除了看好這一整體趨勢外,一些業內人士也指出更關鍵的問題所在。
嘉富誠國際資本有限公司總裁鄭錦橋向記者指出,開發商來做地產私募股權基金,應該不僅僅作為一種應急的融資手段,而是培育一個嶄新的利潤增長點,利用自身的管理、品牌以及資金的杠杆作用實現更高的收益。
“有時,房地產商的品牌反而會成為一種拖累,”喬博資本助理董事陳聰提出了自己的懮慮,“因為開發商成為財務投資人,投資者會有兩種擔心,一方面怕開發商利用關聯交易做退出,另一方面開發商自己未必具備操作基金的素質,比如如何選擇和管理項目。”
陽光[最新消息價格戶型點評]厚土商業地產基金執行董事陳方勇也提到,地產基金尤其是開發商主導的基金,成敗關鍵在項目,既要符合長期發展目標,又要提供足夠的利潤空間和短期快速回流現金,同時還要匹配公司自身實力和老板的偏好,這就變成一個多邊界條件的求解。