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明年的調控政策我認為還會從嚴。包括限購令還會擴大到全國二三線城市,對開發貸、按揭貸款的限制等,可能都會繼續從嚴。從今年上半年的數據看,之前的調控並沒有達到中央的預期。目前的調控政策主要無非是“限價”、“限購”、“限貸”,如果將來更嚴厲的話,甚至有可能會“限期”,也就是取消預售制度,只准賣現房,當然這樣的政策會比較“恐怖”,不到萬不得已的情況應該不會實行。至於這幾年業內一直在討論的物業稅問題,目前從重慶和上海的試點來看,沒有太大效果,而它的征收環節、征收標准等確實存在難點,因此更多是對市場心理的一種影響,也許今後試點的范圍會擴大,但很難成為未來的重點調控政策。
房價進入下行通道
對於房價的走勢,下行通道的趨勢還是比較明顯。最近萬科又宣布拿出1萬套房降價銷售,雖然降價幅度不是很大,但會對市場信心和同行的競爭造成一定影響,產生示范效應。對於開發商來說,出貨纔是硬道理,可以有效解決現金流的問題。現在很多金融機構的放貸年息都達到了20%甚至25%,舉個例子說,開發商與其付出這麼高的利息融5個億的資金,還不如降低25%的成本賣5億元的房子出來,算清了這筆賬,未來開發商降價的幅度和普及面還會進一步增加。當市場的多空博弈僵持了一段時間之後,降價的可能性還是有的。現在有人預測明年房價會下跌20%,從理論上講,下降10%、20%都有可能,但要看具體是哪個地方,因為從全國范圍看,地區之間的差異還是很大的。
“千億俱樂部”會擴容
對於實力房企來說,降價不會影響它們的銷售業績,像萬科、恆大等開發商,上半年的銷售額都比去年同期有很大的增長,目前的市場需求還是客觀存在的,只是暫時被壓抑,如果價格出現松動,消費者還是會出手的。從目前的情況看,萬達、萬科、恆大、綠地這幾家房企到年底銷售額都有可能突破1000億,明年的情況有可能比今年還好,只不過這些房企的利潤率會有所下降。而對於那些手握七八個盤、三四十億元資金規模的中型房企來說,可能目前面臨的情況會比較痛苦。手裡只有一兩個盤的小房企反倒好辦一些。總體來看,明年應該會有更多房企出現並購、轉讓或退出的現象,不過我認為不會出現一些人預測的大批房企死掉的“慘烈”局面。
市場細分是未來潮流
明年,商業地產會進入一個白熱化的競爭階段。近一兩年來,越來越多的開發商投入商業地產的領域。總體來看,住宅地產是一次性消費,但商業地產涉及的面更廣,包括投資、運營、持有等各個環節,受市場環境影響較小,而且很多地方的商業規模是地方政府的強行要求,明年很可能成為一大熱點。另外,明年在細分市場上,像工業地產、養老地產等,都有可能出現一些變化。一些在住宅市場打不開局面的開發商很可能會尋求轉型。