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在售房地產信托產品預期年化收益率高於10%的有23款,兩年期以上的30款,最長期限長達5年
房地產信托是一把雙刃劍。
一方面,在銀行信貸和股市融資雙雙收緊之後,信托已經成為房地產開發商融資的重要渠道,這也是3月後房地產信托井噴的重要原因。
另一方面,在高通脹的大環境下,房地產信托產品的收益一路走高。據理財周報零售銀行實驗室統計,目前在售的房地產信托產品中預期年化收益率最高已達14%。高收益的背後隱藏的就是高風險。此外,房地產政策也不斷收緊,市場成交量與房價上漲空間被壓制,房地產的源頭已有收緊的趨勢,一旦資金回籠出現問題,房地產資金鏈斷裂,房地產信托的風險將顯現。
這裡有很多假設,但這絕不是聳人聽聞。面對高收益與高風險並行的房地產信托產品,你意下如何?
14%的高收益到頂
據理財周報零售銀行實驗室統計,目前在售的房地產信托產品共44款,其中預期年化收益率高於10%的有23款,低於9%的僅有2款,最低也有8.5%,最高達14%。
預期年化收益率最高的是“五礦信托-卓達頤園[最新消息價格戶型點評]特定資產收益權投資集合資金信托計劃”,該產品是由五礦國際信托有限公司發行的權益類信托產品,期限為2年,規模達3億元用於受讓天津卓達華夏頤園投資有限公司(以下簡稱頤園公司)名下“華夏·頤園”項目的收益權。“華夏·頤園”項目銷售面積22.11萬平方米,預計可實現銷售收入13.87億元,項目淨現金流2.73億元。100萬-300萬,預期年化收益率為10%,300萬-600萬為13%,600萬以上預期年化收益率高達14%。
預期年化收益率高於13%的還有四川信托發行的“洞庭湖國際公館項目特定資產收益權集合資金信托計劃”、五礦信托發行的“協信城市發展基金集合資金信托計劃”、金谷信托發行的“金谷-太陽城股權投資集合資金信托計劃”。
據用益信托工作室統計,2011年1-4月房地產信托的平均年收益率高達9.6%,相對2010年全年房地產信托8.92%的平均年收益率來說,增長了7.62%。5、6月收益也持續走高,據理財周報零售銀行實驗室統計,目前在售的44款房地產信托產品中平均預期年化收益高達10.7%。
用益信托分析師岳婷向理財周報記者表示,“房地產信托產品年化收益較高,其主要還是通脹因素導致加息不斷,另外非房地產類信托產品的預期年收益率也在增長,相對而言房地產信托增長的幅度已算較小的,但是目前,房地產信托收益已在較高水平,再提昇的空間不大。”
5年期產品流動性降低
收益有多高,風險就有多大。信托公司需要警惕,投資者也應該謹慎。
“短期來看,房地產信托風險是可控的。在監管政策限制下,能通過信托融資的房地產公司都具有二級資質以上,資質較好,風險承受能力較高。如果風險擴大,對中小房地產公司將會有致命打擊。”用益信托分析師岳婷向理財周報記者表示。
短期風險可控,長期不置可否。而據理財周報零售銀行實驗室統計,在售的44款房地產信托產品中兩年期(含)以上的有30款,三年期(含)以上的8款,最長期限長達5年。而對於5年期的產品,資金的流動性大幅降低。同時政府對房地產的調控,又有不可預期性。
在挑選房地產信托產品,不僅要關注產品的運行時間,還更要了解產品投資標地的特性。從項目源頭來看,房地產信托的風險主要有三種,資金被挪用、項目無法完工和房產賣不出去。一般而言,項目無法完工和房產賣不出去還有抵押物在,風險還是可控的,只是時間問題,如上文所提到的“洞庭湖國際公館項目特定資產收益權集合資金信托計劃”不僅有土地抵押,還有地產公司的股權質押和其他公司的連帶責任擔保。但是,一旦出現行業性的市場問題,則信托的這些風險設計也只能束手無策。所以,房地產信托最大的風險還是在其項目源頭和市場行情。
從融資渠道來看,銀行信貸與股市融資渠道收緊,房地產開發商只剩下信托這華山一條路,供求關系導致信托融資成本水漲船高,風險也在擴大。據了解,目前房地產融資成本已普遍在20%以上。
用益信托研究報告顯示,今年以來組合類房地產信托產品佔比從2010年的25%下降到2011年的12%,如此大幅的下降主要是因為融資項目的增多導致信托公司無暇顧及房地產信托的創新設計,但這樣的結果勢必加大整個行業的風險。
監管層與市場熱情的博弈
地產發行規模在2010年至今,走完了一個完整的過山車。月度規模從100億以下增至今年6月390億左右。但在此其間,也曾回調過。用益信托分析師岳婷透露,下調主要動因是監管層的風險監管。7月的數據將於8月10日公布,他認為就目前來看,會有非常大幅度的下降。
以上房地產信托潮起潮落的發行規模軌跡,反映的是市場對房地產信托的熱情與監管層的風險意識的相互博弈。一方面,信托已成為房地產公司融資的重要渠道,房地產信托的高收益對投資者的誘惑也十分明顯,市場對房地產信托的熱情非常高漲;另一方面,市場的熱情推動房地產信托井噴式增長,引起了監管層的恐慌,監管層意識到其背後的風險,發布風險控制通知或指導意見。
2011年6月,銀監會要求信托公司“今後凡涉及到房地產的相關業務都逐筆報批”,要對房地產公司的審核要提高門檻。用益信托分析師岳婷表示,7月的數據尚在統計中,就目前來看,房地產信托發行規模會有非常大幅度的下降。