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陳國強(中國房地產學會副會長):保障房資金困局待破。保障房建設是一項長期行為,應從戰略高度重視保障房建設、運營管理體制機制建設。關注保障房進度的同時,還需要關心保障房持續平穩發展的體制和機制。不能將保障房建設當成短期任務,應該做成中長期的可持續運營下去的安排。
丁祖昱(中國房產信息集團聯席執行總裁):從“國五條”到“滬四條”情況來看,行政手段對房地產的調控短期內不會退出,中期2—3年退出的可能性也不大,退出的前提是保障房體系基本建立(這個目標太遠大)和改變中國房地產消費模式的財稅體系(對所有房地產持有征稅的物業稅出臺為標志)基本建立,廣大開發商要消除幻想,准備長期艱苦奮斗!
楊紅旭(上海易居房地產研究院綜合研究部部長):住建部要求各省自我排查限購城市!主要參考五條標准:一是價格指數是否處於前列,二是6月份房價和去年底價格相比的漲跌情況,三是城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高,四是外地人購房的比例是不是較高,五是群眾對房價是否反映強烈。
蔡鴻岩(樓市傳媒董事長):如果想准確把脈中國近年投資主導下的樓市,則必須從研究中國的人流和錢流趨向加以分析。但我們的房產調控政策歷來都只是頭痛醫痛,腳痛醫腳;歷來都是以堵代疏,苛求一時、一地的成效,而不顧長期不良反應。
陳勁松(深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長):關注交易,還是關注租金?這可能是中國房地產下半場轉換的內容之一。投資房地產,目前尚在房價實現收益的階段,故有不可持續之懮;如靠租金實現收益,則反周期的價值投資纔成立。即巴菲老說,經濟危機、價格下降,纔是最好投資時機。價格漲,市值昇;價格跌,回報高。
陳傑(復旦大學住房政策研究中心執行主任):限價限購,不如限轉讓。今年下半年上海將正式啟動建設限價商品房,先在浦東臨港新城地區試點。首批開工建設的限價商品房約1.5萬套,明年可達到預售。
每年的暑期都是上海樓市的傳統淡季,酷熱難耐的天氣使得購房者買房意願大幅下降,如今在“史上最嚴厲的樓市調控”政策的影響下更不例外。而淡季裡售樓處和中介門店的推銷術依然熱度不減,見招拆招,奉陪到底。有資深業內人士在微博上稱,看看最近的市場,所謂營銷其實已經變成傳銷,無論一線城市還是二、三線城市,無論普通公寓還是別墅豪宅或是商業用房,到處都在電話、短信CALL客,到處都在路演,到處都在派單,到處都在做暖場活動……
蹲點售樓處
買房“她時代”來臨
女人拍板,男人掏錢
晨報記者徐運實習生崔潤芳
女人問,男人看
“私家花園,南北雙向6.8米寬星光露臺,褐石[最新消息價格戶型點評]洋房原味復刻美國八角凸窗,2.3萬平方米原汁原味紐約街頭式商業街”。位於寶山的一個以有“女性眼緣”聞名的樓盤,也是一個觀察男女購房者特點的極佳場所。
記者日前來到其售樓處蹲點,在售樓處觀察了一整天,發現在購房者與銷售人員的溝通中,提出各種各樣問題的往往是女性,而男的一半只是坐在旁邊聽,女性購房者會時不時同男伴耳語幾句,之後再繼續發問。勤於發問的女性會對房子的總價、單價、朝向、位置等一切要考慮進去的因素綜合比對下來,在了解到她們想知道的所有信息後,價格便成了最後嚴肅而重要的考慮因素了。
銷售人員李小姐介紹,買房最初的洽談都是由女性主導的,看過樣板房之後一見鍾情,認為很符合自己想象中家的樣子,這就讓本來只是隨便看看、並沒有決定買此處房產的客戶有了最初的心動。於是,第一印象的好感加上女性感性思維的作祟會使購買意向達成一多半。
在售樓現場,記者遇到一對夫妻,在看過樣板房之後便決定要其中的五樓C戶型,但這一戶型已全部售完,售樓人員向他們推薦了別的戶型。這時,太太就開始向銷售人員拋出一連串問題:“你們這兒好的房子怎麼就賣完了呢?”“A戶型的那個廚房我實在是不喜歡,窗戶太小了,在裡面很是壓抑,不舒服。”“你們這裡離七號線那站有多遠啊?那離顧村公園呢?”“一樓的房子送的地下室是多大面積啊?但是一樓單價貴,說是贈送其實還是有算在裡面的吧。”“一樓二樓的面積大,總價超過我們的預算了,還有別的房沒有啊?”
一連串連珠炮似的問題幾乎讓銷售人員難以招架。相反,一旁的先生幾乎只是帶著眼睛來的,很少說話。在和銷售人員討價還價時,先生也是在一旁靜靜地聽,偶爾作一些補充。“這房子是她一眼看中的,具體的事宜嘛讓她去打點,大男人去計較這些,未免有些說不出口。”
女的重配套,男的重昇值
銷售人員李小姐說,從5月到現在,她碰到過很多現場夫妻兩人一起來看房買房的,雖說在整個看房和洽談過程中兩人會互相商量、互相補充,但總體而言,男性問的問題基本都比較宏觀,比如小區規劃、昇值潛力、容積率等等;而女性詢問的周邊配套、房子舒適感覺的信息就比較多,比如說小孩可以在哪裡上學、附近有沒有超市、農貿市場,有沒有地方可以逛逛街,做做健身美容,各類戶型的具體設計、空間布局等細節問題。
而這種現象與男女的性格差異有著直接聯系,相比較於男性的理性和宏觀思維,女性總是比較細膩,在細節方面特別留意,比如女性會對“主臥除了放床,還放不放得下躺椅”之類的問題糾纏半天,或者在某個早上或傍晚,去看看自己看中的那套房的日照情況。另外,因為女人天生有照顧家、愛護家人的天性,她們會習慣性的把家人的喜好和習慣考慮進去,也會把一些家務事考慮進去,比如樓上的露臺曬衣服時會不會滴水,自家的陽臺上曬衣服光照怎麼樣,房子的隔音效果如何,廚房裡窗戶的設計會不會太狹窄而感覺很壓抑,前後窗戶的設計是否考慮到了通風問題等等。
雖然主要是由男士付款,但女性意見的重要性甚至超越男性。因此,銷售人員在介紹房產的過程中也會對女性有更多的側重,熱情地向她們推薦樓盤設計中的細節和舒適度。“一般而言,當夫妻兩個人來看房時,我會把主要的精力放在說服女士身上。”現場另一名銷售也表示,“女性比較滿意的,往往成交率較大。”
蹲點中介門店
傍晚陪你去看房
保底指標:每周平均賣出一套房租出2套房
晨報記者唐佳實習生蔣嵐
“下午五點看房是嗎?好的,好的。”這是楊浦區江浦路上一家大型中介的銷售人員接到的第二個看房電話。隨著高溫的蔓延,大多數看房者把看房時間推遲到了傍晚。“七八月天氣開始熱了,差不多到傍晚五六點時,看房的人就會增多。”置業顧問徐先生表示,“白天太熱了,我們盡量在白天多幫客戶看幾套房,晚上再帶他們直奔適合的房源,現在每個人都曬到脫皮。”當日最高氣溫35攝氏度,下午1點到3點,街上行人寥寥,太陽曬得人睜不開眼。中介門店裡也冷冷清清。
下午3點,一名金先生上門向中介詢問一套兩房一廳的房子,並希望看房越快越好。臨近4點,太陽變得不那麼火辣。一位張先生來到門店,表示想租一套一室一廳的新房,月租希望在3000到4000元。10分鍾後,掛牌價為4500元/月的一房一廳的房東到達看房地點。房東表示,自己的房子是精裝修,有電視有寬帶,但是4200元一月也可以出租,如果需要添置洗衣機和冰箱,他也可以購買。看房的張先生也坦白跟房東說,自己租房是置換房的過渡。自己買了一套新房明年年底纔能交付,原來的老房本月也要賣掉,所以十分著急。
中介銷售人員透露,房東這次意外降價是來自於同幢樓有房出租的壓力,毛坯房一室一廳租金4200元/月,而自己想租出的房雖然是拎包入住,但是掛牌已有1個月,仍然無人願意租,這纔痛下決心降低價格。
5點,原先打算晚上看房的兩個看房者突然臨時取消了看房計劃。“這很正常,客戶可能有事走不開。”一名銷售人員說道。“現在客戶更願意在晚上看房,周四至周日,看房的人較多。上周末有10組客戶看房,成交了一套二手房,兩套租賃房。”他說,看房有句口訣,不看白天看晚上;不看晴天看雨天;不看電梯看樓梯。晚上看房可以了解入夜後房屋附近噪聲、照明情況,還能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏,安全防范措施是否周全等。但晚上看房雖涼快,往往看得不真切。如小區的綠化,樓盤牆體顏色、質地,房屋景觀等等,二手房如牆體縫隙等特別容易被忽視。
相較於“金九銀十”,七八月是售房淡季。這家大型中介的每月出租房為14套左右,二手房成交量在7套左右。每個門市部的保底指標為每周平均賣出一套房,租出2套房。根據該中介的總數據顯示,上周二手買賣成交量較前一周增加了22.9%,主力成交熱點主要集中在浦東、松江、閔行等區域。有一年中介經驗的徐先生表示,限購令之後,買房的人並沒有減少,只是投資客少了,剛性需求多了,如買婚房,置換型買房不得不換房的人多了。營業額沒有猛跌,維持在一個穩定水平。
也有買房者受到限購令的影響而推遲買房,一位王阿姨說,房價要跌的,暫時不考慮買房了。記者隨即又走訪了七寶附近的幾家中介門店,與上個月不同的是,受“高溫雨季”的影響,原來門庭若市的場景,如今卻已門可羅雀,下午3點左右僅有零星一兩組客戶進店諮詢。據介紹,7月氣溫一直在35攝氏度上下波動,這使工作日白天上門諮詢和帶看量均出現不同程度的萎縮,其中僅帶看量就比6月縮幅超過了30%。不過取而代之的是近期租房客戶較以往有了15%的增長,其中一部分原因是因為新學期即將開學,知名學校附近的租賃市場開始出現了供不應求的現象,部分房源的租金也較以往出現了小幅上漲。