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“沒辦法,人氣不足開盤時間只能再往後推了。”近期,南寧一樓盤銷售負責人告訴記者,限購以來其實很多樓盤的“生意”每況愈下,都面臨着賣房難的現實。與之相對應的是購房需求的大幅減少,有實力的被限購了,能買房的暫時持幣觀望,不急着出手。隨着調控的深入,各方博弈持續,南寧樓市陷入僵局。
賣方
面臨賣房難困境
“房子真的不好賣了。”這是最近很多樓盤的感慨。
從“皇帝的女兒不愁嫁”,到抱着“惜售”心態緩慢入市,再到“蓄客”少成交量不足……嚴厲的調控下,開發商已經陷入賣房難的尷尬局面。
一方面,推遲開盤成了不少樓盤的家常便飯。記者觀察發現,在南寧市各個城區均存在這樣的情況,由於預約人氣不足,自然沒法開盤銷售,典型者如東盟國際商務區的一樓盤,開盤時間表從年初列到今天,仍未能兌現開盤計劃。
另一方面,大張旗鼓開盤發售的樓盤少了,悄悄賣的樓盤多了。還是買房人不夠的原因,以致很多樓盤不敢再像以前那樣,每次開盤就如舉辦慶典活動一樣,鑼鼓喧囂,熱鬧非凡,現今多數樓盤更願意選擇悄悄賣房的形式,生怕舉行了開盤儀式,人氣不足的現狀昭然若揭。
另外,從官方公佈的數據也可看出一些端倪。來自南寧市住房保障和房產管理局的數據顯示,自從3月份限購令正式執行以來,南寧樓市的成交量一直處於低迷狀態,南寧新建商品房成交套數每月多在4000套左右,住宅更是慘淡。7月份,南寧新建商品房成交套數更是跌至2967套,環比下降28.81%,其中住宅僅1986套,環比下降43.93%,創下今年以來成交量的新低。
同樣是南寧市住房局的數據,截至7月31日,南寧市商品住房累計可售面積3868654.11平方米,套數爲34794套。這一數據表明,南寧樓市的庫存量仍保持在高位,銷售壓力依然較大。
不過,眼看一年一度的傳統銷售旺季“金九銀十”就要到了,不少開發商們似乎又開始卯勁,紛紛搶佔今年最後一輪銷售節點。據居週刊不完全統計,8月預計有22盤開盤或推新。當然,最終是否所有樓盤都能兌現開盤還有待觀察。
買方
捂緊錢袋謹慎出手
“我覺得今年的房價暫時是很難漲上去了,所以我只是來看看,不急着馬上出手。”7月29日,正在鳳嶺一樓盤看房的阿東說,他覺得今年房價下降的概率還是比較大的,因此想到時候再看時機出手。
而面對如今嚴厲的調控政策,有阿東這樣想法的購房者並不在少數。特別是限購以來,觀望已經成爲市場的主流。對於購房者,限購令的出現,讓大量買得起房的人失去了買房資格,只能望房興嘆;一些有資格買房的,因資金實力有限已經買不起;剩下那些既有資金又有資格的購房者,很大部分也選擇暫時持幣觀望,等待房價下調再出手。
今年以來,不斷上調的房貸利率,很大程度上也打破了購房者的心理平衡,間接增加的置房成本觸動了他們的切身利益,催促購房者在出手或繼續觀望間做一個抉擇。
對於購房者的買房心態,南寧市住房局曾在其官方網站上做了一次問卷調查,結果顯示,符合購房條件的人羣中,五成被調查者表示限購期內不考慮買房。這與早些時候,在《2011南寧夏季買房趨勢報告》中所做的調查結果基本一致。
在衆多業內人士看來,限購令禁錮了大批有實力的購房者,而不斷緊縮的信貸政策,又將購房門檻日益擡高,不少購房者會選擇短期內退市觀望。目前,樓市整體仍處在買賣雙方互相觀望的僵持期。
價格
吆喝的多真降的少
房子賣不動,很多人想到的自然是降價促銷。然而,房地產市場卻不太一樣,雖然限購至今,樓市優惠大戰喧囂,但其實多爲吆喝的起勁,真降的其實並不多,而即使有降,幅度往往也很有限,整體房價尚未出現實際性鬆動。
記者調查發現,在當前樓市花樣繁多的促銷中,比較實惠的是那些推出一口價特惠房、團購等活動的樓盤,這些樓盤降價看得見,但房源有限。而一些推出低起步價、贈送禮品等優惠方式的,實際上多爲營銷噱頭。
“定價成了開發商最頭疼的問題。”一樓盤開發商老總向記者坦言,一些後期成交低迷的樓盤,開發商其實是有降價的念頭,但由於擔心遭到前期業主和周邊樓盤的不滿,所以絕大多數只能扛着。“不到逼不得已,開發商是不會輕易降價的。”
根據國家統計局公佈的數據,6月份全國70個大中城市中,新建商品住宅環比價格下降和持平的城市增加了6個,而從同比來看,價格下降的城市僅有3個。雖然在持續嚴厲的調控下,目前房價漲幅增速已現放緩趨勢,環比價格下降的城市增多,但房價總體依然處於上升通道。專家普遍認爲,目前的樓市仍然處於僵持局面。
據統計的8月份南寧開盤或推新的22個樓盤中,絕大部分樓盤的開發商均表示,新品的價格並不會出現大幅波動,這意味着房價有可能仍將持續在高位運轉。
後市
以價換量或是利器
7月,南寧樓市成量交進一步下探。業內人士普遍認爲,調控政策不放鬆,買賣雙方的博弈還會持續一段時間,但若市場持續低迷,開發商不得不‘以價換量’。
目前來看,政策方面也繼續保持強硬態度,並大有調控還會繼續加碼的趨勢。7月12日,國務院常務會議明確指出:調控方向不動搖,調控力度不放鬆。並明確提出,限購範圍有必要擴大到房價上漲過快的二、三線城市。
有業內專家預測,一旦11月份全國範圍內的保障房建設完工,多個城市房價將出現鬆動,或進入下行通道。加上市場庫存及新增供應逼迫,導致集中釋放,在貨幣政策和融資渠道繼續收緊的情況下,開發商的資金鍊必然受到重創。
另外,在限購和限貸等一系列政策調控下,下半年購房需求必然受到削弱。開發商要想穩定銷售業績和打破買賣雙方市場僵持局面及保護資金鍊不受衝擊,必須通過銷售回籠資金。因此,下半年房地產價格或將出現下行的通道,不排除部分開發商提前打價格促銷戰,搶佔下半年的市場。
其實,在南寧整體房價堅挺的背後,一些開發商已經開始暗度陳倉,採取走爲上策的明智之舉,如西鄉塘某樓盤,從上半年就開始小量多批次推出特價房,得以順利走量。目前,其他城區一些樓盤也紛紛加入,積極走量回籠資金。
一方面,在嚴厲的政策調控下,樓市人氣普降,開發商陷入賣房難的境地,卻不得不一再推遲開盤。
另一方面,在限購的“大棒”之下,有實力的購房者被‘限’了,能買房又有能力買的購房者卻選擇了觀望。買賣雙方處於深度博弈,南寧樓市陷入僵局。(吳天亮)
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