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合富輝煌集團市場研究部說,廣州下半年新推住宅3.9萬套,較今年上半年有大幅增加;世聯地產說,下半年商品住宅供應將迅速放量,且今年上半年的多餘供應將相應後延至三、四季度……
只是7月,住宅供應並沒有井噴,8月情況如何?
本刊統計,廣州全市8月新貨有望超過6000套,比起7月的3500套左右貨量“有大幅增加”。不過,新貨並不是平均發力,而是較爲集中增城、花都、從化等板塊。至於中心六區,一些全新樓盤出現,並不能改變新貨貨量較少的局面。
供應增加是必然結果
有機構對中國33個大中城市一手住宅成交監測數據顯示,7月去化率爲61.5%,仍在低位徘徊。總體而言,限購、限貸調控組合拳,還是對樓市成交造成了很大影響,成交成風雨飄搖態勢。
如果說上半年大家因爲對限購政策可能取消還有一定的幻想,因此面臨萎縮的成交需求推貨積極性還不算太高的話,那麼,住建部官員日前“年內不會取消限購”的話,將這種幻想粉碎。這種情況下,開發商都想先搶佔日前萎縮的需求,自然能推就推。而二三線城市限購的消息,透露出調控還會越來越緊的信號,誰先跑誰就可能佔據先機,這更加大了商家的心理壓力,加大推貨力度成爲必然選擇。有增城的開發商就直言,幾個月後的情況誰也說不準,“趁着現在還比較好賣能多推就多推”。
想不想推是一回事,能不能多推又是另一回事。從記者瞭解的情況來看,因去年亞運會停工的部分樓盤,在今年第三季度剛好能上市。
所以,我們可以看到,8月廣州的新增供應又開始增加。在花都、從化的北部板塊以及番禺,均可能有超過兩千套的貨量面市;在增城板塊,也有望推出過千套新貨;在金沙洲板塊,也會有七八百套新增貨量。由此得知,8月新貨主要還是集中在外圍區域。在中心城區,瑞安創逸的有關負責人都告訴記者:“現在不確定的是預售證,如果拿預售證的時間來得及,也會早一些推貨。”
繼續降價難以避免
說到成交,廣州雖然處於低水平,也還算是矮子裏的高個。整個上半年,廣州十區一手住宅的供應量爲271萬平方米,成交量爲294.8萬平方米,其實還是求大於供。即使如此,陽光家緣的統計顯示,廣州樓價7月環比還是出現了下滑。
價格的下滑,有成交結構的因素,當然也不能排除商家爲加快週轉而加大優惠、促銷力度的因素。
進入8月,市場壓力進一步加大,二三線城市限購、房地產信託叫停等消息,都在瓦解商家繼續硬撐高房價的信心。更何況,8月及之後,廣州樓市將會進入供應高潮。很可能每個月至少增加五六千套的貨量。正如世聯地產所指:下半年商品住宅供應將迅速放量,價格面臨較大的下行壓力。
不過,繼續降價是整體而言,未必是所有區域樓盤都奉行的準則。外圍區域因供應量大、競爭激烈,繼續降價可能性較大;特別在金沙洲,不少新貨集中8月左右面市,樓盤之間會展開肉搏戰,因此優惠、折扣衆多;但在中心城區,8月新貨依然不多,開發商壓力不大,從本刊統計情況來看,部分新貨價格還會小幅上揚。記者張秀欽
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