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任志強
華遠地產董事長任志強參會是本次一大亮點,任志強觀點犀利,獨特,素有『任大炮』之稱,不少人對他『愛恨有加』。本次,他又會帶來什麼新鮮觀點呢?
研究院應該研究市場規律
政策都是少數人決定的,老百姓也搞不懂,你也搞不清楚他今天想什麼招,明天想什麼招,我覺得大河研究院不能去研究政策,不好猜出來。我們應該研究市場規律,我們從歷史中可以看出應該是什麼。我只能講以後怎麼辦,以後也不是說市場的以後會怎麼樣,我可能估計一下按照國際慣例看看我們將來會發展到什麼樣。
現在誰有錢,我們就保障誰
一般來說,第一個發展階段是人均一張床,1949年人均居住面積是4.2多平方米,但是建國30周年還沒有改善。從世界各國來說,聯合國提出的保障是你有一張床,意思是作為社會的安全網,不要讓這些人掉下去,不要讓這些人睡在大街上。但是今天我們說的保障房已經不是這個概念了。現在已經不是保障你有一張床了,當我們說稅收提高到3500塊錢以後,應該納稅的是3000多萬人,顛倒了我們對市場的判斷,到底我們應該保障什麼東西都不知道。至少從現在出臺的標准來看保障的是中產階級,就是誰有錢保障誰。
第二個階段稱『戶均一套房』,每個家庭都有一個獨立的住房,這個住房的概念解決了家庭的尊嚴問題。過去我們看到更多的是四合院,好幾個人住一套房,或者合居,現在是群居了。第三個階段是人均一間房,中國發展研究會提出來人均一間房水平達到60%,但實際上達不到。接著就是提高居住質量,當人們居住水平提高後就需要有更舒適的,而不僅僅是供應了,這就到了第四階段即擴大住房舒適度消費階段。
發展的過程需要高速的建設
在發展的過程中,任何國家都不可避免地出現用大量的住宅建設來滿足住房需求。美國和英國在不同年份中,尤其是二次世界大戰之後,他們首先是住房建設,到居住房屋達到了戶均一套以上,就是1:1.2的時候纔開始出現下降。韓國佔GDP的比重接近於9%,而我們國家現在約佔12%左右,我們4萬多億的總投資,住宅投資佔的比例很低,因為總投資裡面大概只有70%是用於住宅的。我們現在全部的房地產投資,佔固定資產的比重是22%,如果除去非住宅建設部分,我們佔固定資產的比重大概只有12%到13%。其實世界各國在發展過程中都經歷過高速的發展期。
從世界各國來看,中國平均一個家庭擁有的房子不到一套。我們用這些證明了現在住宅發展程度是高的,這是在不同時期,世界各國城市化發展過程中,日本、韓國與中國的對比。在同期對比中,韓國、日本遠遠大於我們。換句話說,如果我們的城市化進程在進入下一個發展階段後,是不是要進入這樣的過程,如果要進入這樣的過程的話,我們可能翻兩三倍纔能滿足城市化的基本需求。
到2030年還爬不到頂峰
這些改善性需求裡面,城市化率佔49%,折舊佔24%,居住條件改善佔32%,城市人口自然增加佔3%。在2020年之後基本上能實現一個家庭有一個住房,然後維持一個低的平均水平。我們不可能出現韓國、日本的增長過程,政府不允許你一下子提高的,我們只能慢慢地爬,爬到2030年還爬不到頂峰,所以我們還得繼續往上爬。
決定未來房價走勢的條件第一個是家庭結構的變化。即每個家庭的人口是不是在減少,而家庭數量是不是在增多。第二個就是城市化率是不是在提高,我們一定會進入一個城市化率的高增長階段。農民有錢一定要進城,但是供給量達不到。第三個是經濟增長率,如果我們未來幾年持續保持8%以上的經濟增長,就必然會導致房地產的高增長。