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7月12日在北京的金茂府舉辦了一場針對中國商業地產——現實與未來的研討會,多位專家學者在會上共同探討,當下這股在政策調控後由住宅市場轉向商業地產的房產商遷徙熱潮。中國的商業地產市場究竟可以發展到多大?市場轉型是否會帶來後遺症?
先行者的腳步已經邁開,後繼者們也正在覺醒,是觀念的轉變還是市場發展的必然?適合中國發展的商業地產之路在哪裏?所有問題的答案都是這次與會專家們所要探尋的結果。
發展快車道
秦虹(住建部政策研究中心副主任):商業地產在這一兩年時間裏增長比較快,有一個客觀背景是中國的城市發展速度快,200萬人口以上的大城市數量成倍增加,對商業地產的需求形成跳躍式的增長。
中國的房地產以及商業地產爲什麼發展前景好?第一,受益於中國經濟的發展、人均收入提高、消費水平提高;另外,受益於大城市快速擴張,特別是四五百萬人口的特大城市越來越多;第三,發展很多年的住宅需要配套現代化和綜合性的商業項目。
鄧中文(21世紀不動產中天總經理):人均GDP如果超過了8000美元,商業地產就會進入一個快速發展期。北京CBD平均租金已經達到330元/平方米/月,按租售比測算支持售價達到8萬元/平方米,這個價格如果掛出來一定有人願意買。前些天,中服地塊2萬元/平方米拿到的價格,加上1萬元/平方米的建築費,可以做最好的寫字樓,成本不過3.5萬元一平方米,拿到地的開發商都賺到了。
現在供應都是2008、2009年那時的供應,2009年,奧南地塊是保利和中建合作拿的,1.9萬元/平方米的樓面地價,潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9萬元/平方米,現在望京SOHO是5.5萬元/平方米開價,奧南地塊開盤,應該也是可以支撐5.5萬元/平方米的價格的,2009年做測算的時候,作爲商業地產的低潮期,未來售價我們當時看到3.5萬元/平方米,所以給東家建議地價超過1.6萬元/平方米不要再舉牌了,當時他們以1.9萬元/平方米舉牌,我們都覺得太冒險,現在來看1.9萬元/平方米拿地,最少有1.5萬元/平方米的利潤。
商業地產的基礎一定是基礎經濟成長,他們之間是正相關的。北京商業地產的發展形勢並不是蓬勃發展,實際上只是一個價值迴歸罷了。
集體進軍商業地產
李亞明(北京漢博商業投資管理有限公司副總裁):現在做商業地產的公司從我們接觸的商家、客戶、開發商來說,基本上分四種:一種是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發,各種原因都有,被動、主動都有轉到商業地產的。我把傳統住宅開發商比喻成我們傳統制造商,發展軌跡無非就是買地、建設、賣產品,收錢之後再買地、建設、賣產品;第二類是傳統的零售商,像家樂福(恆豐路店長江路店環球廣場店)、沃爾瑪、歐尚都成立了房地產開發公司,包括東部沿海的做服裝的全部都開始轉向做商業地產,原來在主業有一定所長的現在都在紛紛轉型;第三類是金融、資本現在也開始進軍商業地產,可能通過入股項目、整體收購有穩定現金流物業實現商業地產的持有;還有一個就是其他行業轉型過來的。
到底誰能分這個蛋糕呢?裏頭有國企、央企、合資公司、民企,他們的地位包括資金實力、人脈關係、對政府政策的解讀不在一個起跑線上。去年全國工商聯發佈了一個全國民企500強的排行榜,500強民企的利潤總額是2400多億元,相當於中石油和中石化兩家之和。另外還有一個數據就是中國95%的貸款基本都貸給國企,所以我覺得這裏就能夠看出來,雖然大家都在進軍商業地產,但是可能手頭掌握的資源不匹配。
王永平(中國商業地產聯盟祕書長):現在商業地產的轉型力量來自於幾個方面,先有住宅企業轉型;還有零售企業轉型,從過去的房客變成房東;還有其他毫無關聯的產業進入到商業地產,比如山西首富建造主題商業,出現很熱鬧的轉型局面。
這種大轉型有不同動機:第一是主動轉型,看好商業地產真正的發展機遇;還有一部分是企業做大了,要平衡風險,不能把所有雞蛋放到一個籃子裏,這是主動轉型。
第二是被動轉型,也有兩種情況:一種是企業規模越來越大,得有一定比例的商業配比,不管你要不要你必須做,這叫被商業;還有一種就是宏觀調控,住宅市場無法幹了,就做商業,並不是熱愛商業,而是沒的做,就做商業試試,這是被動轉型。此外,還有盲目轉型的。
結構性短缺
李亞明:從目前商業地產的開發來說,市場層面有兩大矛盾:一個是商業開發體量規模過大、過快,與現在市場有的商業零售品牌不匹配,好的零售品牌太少;第二個矛盾就是品牌豐富度和品牌的結構不太一致,實際上現在國內不缺400平方米以下,也不缺1000平方米以上,現在缺的是400到800平方米零售或者集合店。
中國的資源人才有能力考上大學都留在大城市,三線城市有些地方消費起不來,跟人口數量、城市級別以及收入和支出是有關係的。
王永平:我們商業存量不缺,對小商品市場的量要有充分的估計,將來一定會出現火拼局面。
武廷海(清華大學建築學院副教授):改革開放以來,中國發展相當程度上是從空間中的生產走向空間的生產,相當於開發生產的是空間,未來發展,這種路徑是不可持續的。關於發展商業地產,我有兩點認識,第一是防止規模化,商業地產規模控制在一定程度;第二我們擔心社區基本服務缺失,高端服務之外我們還有一些基本需求,不能完全按照商業來實現。
洗牌有多遠
李睿(北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理):目前一兩年,大家突然對商業地產這麼感興趣,主要是因爲住宅地產的一些限購政策,爲了應對這些政策保持企業正常發展,很多企業開始轉做商業地產。
這給我們這些堅持做商業地產的公司造成了比較大的影響,目前商業地產的環境不是非常成熟,要做商業地產首先最重要的一點是需要一個長期低迴報的資金鍊條,目前國內不管是退出機制還是投資渠道都不是很利於商業地產的發展,反而銀行貸款成爲低息來源,這肯定是不行的;再一個是惡性競爭,現在不光是地產公司,很多零售企業慢慢都要做商業地產,盲目轉型之後,暴露兩個問題:一個是勞動力的短缺,商業地產在中國發展時間非常短,人才短缺,大家頻頻採用的方式是高薪挖人,商業地產是一個非常複雜過程,涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關係,如果想實現一個好的商業項目,包括選址、建築策劃、招商、運營、後續持續調整,整個大的鏈條需要專業團隊的整合;第二個問題是我們的商業地產沒有特質,大家逛哪個商場都差不多,商場之間離得不太遠,哪打折去哪,哪便宜去哪,顧客忠誠度現在都談不上。現在發達的國家和地區,很普通的一個糖果店,可以做到四五百平方米的面積,盈利能力很好,他們認爲付租是天經地義的事情,但是在中國目前的大環境下,需要採用低租金甚至免租金吸引一些品牌進來,這也是惡性競爭的結果。
雖然目前商業地產確實是很紅火,實際上這個環境並不是像大家想象得那麼美好,業內的人來看,如果不出太大的意外的話,中國的市場會出現一批倒閉的企業,那個時候,外資企業或者是成熟的企業進行併購都是有可能發生的事。
郭增利(中國購物中心產業資訊中心主任):中國商業地產的量上應該是有支撐能力的,但是在質上存在很大的風險。在零售業沒有充分發展的前提下,商業地產有超前發展的嫌疑。我們的商業面積越來越大,有些城市可能政府硬性規定配足了商業的比例,但是這種商業跟周邊商業、城市產業功能發展銜接上有缺失,實際上會對零售商業物業等產生一些風險。在2004年一直喊的口號是專業化推動產業化,行業沒有專業性操作,對社會的綜合貢獻能力是比較弱的。
其實限購本身對商業地產的影響不應該那麼大,因爲住宅和商業是完全不同的產品,住宅追求現金流,商業地產追求長期的物業增值,發展方向不同,產品方向不同,但開發商遇到限購可能出現兩種情況,一種是做戰略性轉型,另一種是策略性轉型,我認爲凡是做策略性轉型的地產公司未來將面臨比住宅地產還要大的問題。
在企業價值觀正確前提下,還有資源方面的問題,首先是商業資源、品牌資源的儲備;第二是專業資源,商業房地產也好、零售房地產也好,都離不開專業操作流程,但現在專業的流程還無法體現,百貨裏面有不少活一個死一批的項目;第三是人才資源,高薪挖人現在對職業經理人來說是好事,對行業來說不是好事,它不是通過內部流動內部循環,形成機制,通過實戰去摸索出一些經驗。
我認爲行業的洗牌可能用不了三五年,這一兩年內可能就會有洗牌的風險和機會。
商業地產的泡沫
李亞明:商業地產不可能都是一榮俱榮,北京商業發展這幾年變化比較大,真正做好的也就30%、40%,大部分都應該是虧或者是略平。一個好的物業冒出頭,實際上它付出的代價是別人要死掉。你好意味着別人的銷售額下降,再加上人均收入和支出的增長速度,這個城市的商業註定會出現問題。所以我們在做項目的時候,也非常的謹慎,不是所有項目都能去做的。
另外還有一點,如果進軍商業地產,尤其是我們過去一些開發商把指標做出來,多出面積的時候,千萬不要把商業面積和住宅面積來一起做,其實是不同發展。在住宅這塊,要多分一些,商業這塊少分一些。爲什麼商業開不好,就是因爲一視同仁,商業地產投資回報少,達不到零售品牌和新商家的要求,現在人很現實,誰付租金高誰進來,開發商這樣的主導思路,這樣的產品肯定要做失敗的。
薛迥文(正略鈞策副總裁):商業地產現在變成拿預測的過程變資金。長期來看,商業地產規劃承載拉動內需的作用,這個過程有些漫長,但是消費佔GDP比例是要升的。
未來五到十年應該是大城市商業地產存量重組的黃金階段,未來五到十年也是投資的黃金期,如果說中國商業地產走住宅地產投資、開發一體化的商業模式,肯定有很大的問題。他肯定是投資是投資,開發和運營是專業公司。
李亞明:中國正在經歷着城市房地產的大躍進,大量人口往城市聚集,對城市商業物業的需求還是有的,只不過在開發的過程中,可能很多沒有認真靜下心來去摸索、研究,可能在某一方面沒有做好。實際上現在開發商做商業地產的時候,也有幾種心態,一種是急功近利,做了開發,再賣掉,這個基本上違反商業發展的規律。還有就是想持有,但是不懂。
像中國一線城市的商業體系有點大,省會城市尤其是沿海發達省會城市和三線城市,第一輪商業地產開發已經過去了。但是中西部城市,尤其是現在中部城市鄭州、合肥、長沙應該正是方興未艾,西部城市現在還沒有起來。開發商寧可做東部沿海發達三、四線城市,也不願意做西部的省會城市,這跟人口數量、可支配金額有關係。泛泛地說我只能說到這個層面。包括我們現在服務的一個開發商也是拋棄原來的產業,現在進入商業地產開發,人家也說了一句話,玩商業玩不過大連萬達,我佔領浙江省的縣,直接進入四線城市,人口按照我們現在的瞭解大概在15萬到25萬,提前先下鄉,希望形成一種模式快速複製。
每個人的出發點、起點標準不一樣,不好說泡沫。
王永平:中國商業地產提風險比提泡沫更準確一些,核心來講就是供求問題。簡單量的關係,商業地產大家講了是結構性矛盾,有的城市只有四五十萬人,萬達建50萬平方米的商業地產,你說量是不是多,我覺得肯定是多了,所以說提風險比提泡沫要好。
郭增利:商業地產談泡沫還爲時尚早,一、二線城市早期發展速度比較快,最近幾年隨着市場需求同時它的增速也降下來了,這也是市場的一種表現。如果說一、二線城市增長依然居高不下,這種泡沫風險存在。從數據對比來看,一、二線城市不存在這樣的問題。現在在三、四線城市盲目去擴大商業房地產,特別是政府可能都在盲目地推新城規劃、老城激勵,推商業房地產的項目,通過它來帶動城市急劇發展。
要做商業的房地產,物業最終能不能接受你的區位條件,從幾年前看市場競爭非常激烈,現在來看三、四線城市市場客觀的容量評估應該說有脫節,這種脫節坦率來說不完全是開發商的問題,可能是政府規劃的問題,有一些開發商沒有辦法,希望開發商進入三、四線城市的時候,多研究一下,不要對商業地產盲目抱有樂觀態度,做商業房地產第一要點一定要跟大的商家和小的專賣店溝通,甚至拿地之前也應該做比較,對三、四線城市我個人認爲風險比較大。
結論:
學院式的歸納與理論化,對於商業地產是致命的,正像“大師中的大師”彼得·德魯克所說:“任何人如果想把管理變得更‘科學’或變成一種‘專業’,一定會開始設法除去那些‘討厭的麻煩’——商業世界中的不可預測性,包括:風險、波動、‘無益的競爭’、消費者‘不理性的選擇’等——而且在這個過程中,經濟的自由和成長的能力也隨之而去。”商業地產成長性,正來源於對於諸多不確定性的捕捉,而這一點卻無法通過一個理論模型,一勞永逸地找到解決之道。
儘管中國商業與“世界標杆”距離還很遙遠,然而既往規律表明,“對於消費者粘性”是商業地產的價值核心。過去數年,一些先行試驗表明,由於住宅開發形成的已有觀念,導致了開發者付出了沉重代價:處於城市核心的長沙“東漢名店”、南京新街口的亞泰盤谷等案例,並沒有因佔據中心地段而博得任何優勢,最終全部折戟沉沙!也正是這些事例,而使新的商業地產投資具備了“後發優勢”,並意識到商業地產富有獨特的實踐規律,無法簡單複製、無法簡單抄襲、無法一勞永逸,這就是商業地產的挑戰與魅力所在。
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