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專訪:買還是不買——
中原地產創辦人施永青談香港高房價及置業
新華網香港8月3日電(記者王小旎林建楊)住房是港人最關心的民生問題。時下香港房價高不高?高房價會不會有調整、調整多少?高房價會不會引發社會問題?現在是否適合出手買房?——對於香港樓市的這些關鍵問題,不少香港人會有自己的想法和分析,談起來滔滔不絕,有時情緒激動。
在房地產行業摸爬滾打30餘個春秋的中原地產創辦人施永青自然也有自己的一套分析。他1日接受新華社記者專訪時表示,香港房價目前偏高,但長遠仍會不斷攀昇。他承認高房價引發了諸多社會及民生問題,對於如何解決高房價與港人置業的矛盾、以及置業的時機,他也給出了自己的建議。
現年62歲的施永青1978年創辦中原地產代理公司,如今中原地產已成為香港規模最大的地產代理,並涉足物業管理、測量評估及按揭代理等領域。
向下還是向上?
施永青認為,在投資需求日趨昇溫的推動下,香港房價目前偏高。他說,樓房本身有兩個方面的功能——使用功能和投資功能,由於香港房地產投資吸引力高[簡介最新動態],很多本地及外來資金都流向房地產,從而使投資功能『扭曲』了使用功能,房價超過了使用者的承擔能力。
他預計,香港樓市短期內會出現微調,但調整幅度不會超過10%。而長遠來看,樓價趨勢還是上昇。
首先,樓市的主趨勢會與經濟發展同步,香港目前的經濟增長勢頭不差,失業率低,加上內地經濟發展會帶動香港經濟,樓價在這種形勢下易昇難跌。其次,全球低息的大環境短期內似難改變,投資者或棄現金、買資產,加上更多外來資金湧入的因素,都易推昇樓價。
讓施永青對香港樓市抱有信心的最關鍵因素,是房子租金仍在上昇。他說,租賃市場是不會有投機的,租金上昇,反映市場上確實有實質需要。
反映香港二手樓價的中原城市領先指數今年6月上旬曾突破100點的心理關口,創下自1997年10月101.8點以來的逾13年新高。施永青說,這一指數在大約5到8年後或衝至200點高位,那時香港樓價大約會是現在的一倍。
以具有價格指標意義的港島太古城平均樓價為例,他認為5至8年後將由目前的均價每平方米約10萬港元昇至20萬港元。這個價格聽來令人咂舌,不過施永青稱,他對樓市的預測一直比較保守。
施永青表示,內地經濟發展正處於一個大周期,對比香港樓價曾有過幾十倍昇幅的歷史,此次中原城市領先指數上昇浪翻一倍至200點並不稀奇。
高房價引發的問題
施永青曾多次撰文提及香港高房價引發的社會及民生問題,比如現時的年輕人較少有能力自己買樓,從而使越來越多的父母幫子女買樓或付首期,拉大了社會貧富差距並禍延第二代。
他說,經濟能力強的父母幫子女買樓,使子女不但免除付租金的壓力,還將同時獲得樓宇昇值的收益;而經濟能力差的父母,他們的子女很難加入『有樓一族』,每個月的收入有不少部分用來交租,更難為再下一代積累買樓的首期。
施永青表示,父母經濟狀態的差異造成了第二代生活的差異,使他們無法站在同一起跑線上,對社會的看法也會出現分化。他說,買樓靠父母所引發的社會後遺癥,已將『有樓一族』與『無樓一族』的差距越拉越寬。
施永青認為,當一個人對前程沒有寄望時,就會消極,會抗議。他認為各國各地區政府都應鼓勵人民置業,因為這與一個地區的命運息息相關。人民安居樂業,可以促進經濟上昇,確保穩定和諧。
近來香港社會上還冒出反對所謂『地產霸權』的聲音,對此施永青表示,他不認為香港的地產商有『地產霸權』,因為買土地都要經過公開競拍,既沒有利用自己的特權,也沒有專門的法律保護。
施永青承認,在香港現有高地價的環境下,地產商是受益者,因為特區政府供應土地不多的政策對地產商有利,使得他們從土地昇值中獲得的收益多於營運上的收益。
買還是不買?
施永青認為,造成香港樓價高的根本原因還是供需問題,即供不應求,因此增加供應纔是對降溫樓市最有影響的措施。『特區政府的供應目標是每年2萬套私人住宅,我認為樓價高的時候可以增加到2.5萬套至3萬套。』
他還建議特區政府給需要置業的人提供有針對性的供給,比如在新批的土地中,規定一部分只能賣給首次置業的年輕人。這樣一來,可以根據購買者的能力去定價,既符合香港自由市場的機制,又能防止投資者的資金扭曲房子的價格。
不過施永青承認這個建議比較復雜,需要認真解釋。如果要采取相對簡單的措施,那就是復建居屋。香港的『居屋』相當於內地的經濟適用房,2003年香港樓市跌入谷底,特區政府決定停建居屋。
此外,對於香港一些廢棄工廠及農地的改建申請,施永青建議特區政府可考慮允許改建為住宅而非寫字樓,並加快審批速度。其他的建議還包括對投資者征收房屋空置稅以避免資源浪費、對自用者在貸款及稅收方面給予優惠等。
至於現時是否為置業的時機,施永青表示,投機者(持有物業不超過1年的短炒客)應收手,因為一有額外印花稅,二是樓市正處於調整期。對於投資者,則要參照其資產比重,如果房產投資未達到30%,建議購買;若超出了50%,即可暫時『停一停』。
而對大多數的自用者來說,施永青認為,由於現時房價偏高,資金不充裕者,不建議購買。而如果可以支付超過40%的首付,同時月供不超過經常性收入的40%,則可以考慮置業。