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調控半年多,申城樓市成交量大減,成交均價保持平穩。不過從個案來看,價格上漲的樓盤不少。德佑地產的數據顯示,今年1月和7月同時有10套以上成交的60多個樓盤中,僅有三分之一的樓盤出現了下跌,而三分之二以上的樓盤卻出現了上漲,其中中環一號、九龍倉璽園等出現了10%以上的上漲。
中高端房源成交上升
今年的樓市調控政策,已出臺超過6個月,而成交併未反彈。相比之下,去年4月至9月的調控,成交量卻快速突破至年內高點。由此可見,此次調控政策對成交的抑制尤其明顯。在7月的成交中,寶山區樓盤交易相對活躍,在排名前十的項目中,有4個位於寶山區。
雖然7月整體樓市成交出現了小幅下挫,但是中高端市場的成交卻有所上升,因而導致了全市均價的上揚。其中,中端樓盤(單價3-5萬元)成交面積達到了9.5萬平方米,環比上漲0.2%;高端樓盤(單價5萬元以上)成交面積則達到了4萬平方米,環比上漲23.2%。7月,全市商品住宅新增供應面積爲86萬平方米,環比6月下跌14.0%,與2010年同期相比上漲68.6%。新增供應在持續4個月突破百萬平方米之後,7月出現了明顯的減少,最主要就是前期成交低迷,存量積壓明顯。
德佑地產研究主任陸騎麟認爲,後期開發商有去庫存化的趨勢,尤其是中高端市場,在前期供應相對較大,後續供應必然會有所減少。
限購城市擴容影響大
根據中國房產信息集團CRIC數據顯示,7月份供應中,有72%的供應房源報價在25000元以下,這表明7成多的供應是針對中低端市場的剛性需求。
在大量的剛性房源上市和剛需的帶動下,當前的樓市還沒有得到真正意義上的降溫。考慮到通脹壓力,一些中低價的項目的增值保值空間仍被看好。因此,價格成爲後期樓市走向的關鍵因素,低開或降價是目前釋放市場購買力的有效途徑。
但是,只有當開發商的資金壓力足夠大時,纔會低開或降價。樓市調控半年來,開發商的資金鍊屢被關注,但是市場卻遲遲沒有出現大面積的降價銷售。
相反,在今年上半年銷售金額的排行榜上,排名前15位的開發企業,除綠城之外,銷售業績同比均出現不同程度的上漲,銷售業績翻倍的更是達到4家之多。這說明,大中型開發商的資金鍊,暫無問題,這也是市場上沒有出現大面積降價的原因之一。
目前,部分房價上漲過快的二、三線城市成爲政策關注的下一批目標,如果下半年對這些二、三線城市實施限購等嚴厲政策的話,對於開發企業的打擊將十分沉重。(記者晏秋秋)
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