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一方面是限購、限貸等政策頻出,樓市遭遇“史上最嚴調控”,一方面是銀根收緊,信貸緊縮,融資困難。即便如此,樓市依然是一塊強大的“吸金石”,尤其是大量境外資金瘋狂湧入,給這個最“捉摸不定”的行業又增添了一些不確定因素。
來勢洶湧
和記黃埔來了,寶龍來了,港中旅來了,萬邦來了,華潤來了,……走在青島高樓林立的街道,這些鼎鼎大名的房地產外資大鱷的名號俯拾皆是。
一項最新統計數據顯示,今年上半年,青島房地產業實際到賬外資8.6億美元,佔全市實際到賬外資總量的39.2%,同比增長138.3%。實際到賬外資過千萬美元的外資房地產項目超過十個。其中,來自香港的中海[簡介最新動態]華業房地產項目到賬外資超過4億美元,世茂[簡介最新動態]新城項目到賬外資4000多萬美元,雨潤國際到賬外資3100萬美元,港中旅海泉灣項目到賬外資2700萬美元……房地產業已成為島城利用外資的重要領域。
從全國來看,境外資金正加快進入中國房地產開發領域。國家統計局發布的數據顯示,今年上半年房地產業利用外資達438億元,同比猛增75.5%。分析認為,下半年銀行信貸繼續緊縮,房企利用外資還將保持高速增長。
業內人士認為,國內應對通脹的穩健貨幣政策,特別是接連提高存款准備金率和調高存貸款利率,使得信貸規模縮減,房地產融資變得異常困難。屋漏偏逢連日雨。限購、限貸等樓市調控政策讓市場觀望情緒濃厚,增加了開發商套現的難度。以上兩個方面的原因使得國內房地產開發商“走出去找錢”的願望變得異常強烈。同時,較高的利潤率使得國內房地產市場對外資的吸引力強大且持久。此外,青島良好的產業結構、龐大的消費人群、稀缺的自然景觀也是吸引外資的重要砝碼。內外資“一拍即合”,或收購,或合資,或親自“操刀”,在青島房地產市場上演了一出精彩的“與狼共舞”好戲。
無處不在
從外資在青投資地產的范圍上看,已經從早期直接從事房地產投資業務,轉向全面進入房地產設計、開發、經營、物業管理、中介服務和投融資等各個環節,特別是高檔辦公樓、優質服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業和工業地產項目以及產權分散的住宅物業受到外資的青睞。
此外,近幾年青島城市化進程中一項重大民生工程——“兩改”,引起了外資的極大興趣。而該工程較高的門檻一定程度上成就了外資。舊城、城中村改造規模較大,拆遷安置費用高昂,需要大量的資金做後盾,“財大氣粗”的外資迅速成為該領域的有力競爭者。如佔地面積17萬平方米,建築面積50萬平方米的大型“兩改”項目萬科城[最新消息價格戶型點評],已經吸引了來自新加坡和香港數千萬美元外資的進入。
“外資在青島房地產業各個環節的蔓延釋放出一個信號:他們不再‘打一槍換一個地方’,而是將青島作為長期投資市場。產業鏈的延伸也使得青島房地產業與外資的結合程度更加緊密,這對於整個產業的健康發展是有益的。”島城一房地產研究機構分析師認為。
一把“雙刃劍”?
外資湧入房地產業是福還是禍?記者在采訪中聽到支持和反對兩種截然不同的聲音。
支持者認為,外資的進入同其他領域利用外資一樣,有利於房地產業“用市場換技術”。“外資進入的同時,還帶來了先進的設計理念、經營管理理念,有利於工程建設領域引入國外的新技術、新材料和新工藝,促進本土房地產業的向前發展。”一業內人士說。
還有支持者認為,外資的進入也為房地產行業引入了競爭,有利於優勝劣汰,推動行業的“洗牌”,從而提昇行業整體素質。
反對者認為,“用市場換技術”的出發點是通過利用外資來獲得國際先進技術和管理經驗,擴大與世界經濟的交流及融合,彌補國內建設資金的不足。而房地產行業門檻低、技術含量不高,外資的進入對引進技術和經驗的作用甚小,反而會擠佔其他產業,尤其是具有重要戰略意義的產業利用外資的空間。與此同時,外資湧入房地產業產生的示范效應不利於優化利用外資的結構,提昇利用外資的質量和水平。
反對者還認為,外資大量湧入房地產業是與當前國家對房地產業的調控以及應對“通脹”的一攬子政策相違背的。“一邊是國家‘關閘’——頻頻收緊銀根,縮減信貸,減少流動性,而另一邊卻是外資‘開閘’,後者在一定程度上減弱了政策應該產生的效應。”