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7月28號上午由西安市住房保障和房屋管理局,西安房地產信息網主辦的,2011上半年西安房地產市場發展及下半年預警分析報告會,在香格裡拉大酒店隆重舉行。住建部政策研究中心副主任秦虹,就當前國內房地產市場發展所處的經濟、金融、政策以及規劃等層面,全面深入的剖析了樓市預警環境,並對後市發展進行了深層次解讀,為開發企業市場運行提供了最前沿的信息參考。本次報告會還特別設置了研討環節,嘉賓們就十二五房地產業所面臨的機遇和挑戰的交鋒議題進行了深入研討。我們也就近期大家關心的樓市話題,專訪了住建部政策研究中心秦虹副主任。
西安電視臺:經過各方政策的影響,限購、限貸包括這個限購范圍的擴大,是否會影響二三線城市房價的一個下降,您對下半年房價走勢是怎麼預測的?
秦虹:我們總體上來看今年房地產市場在調控政策或者是貨幣政策這樣一個控制下,我們說今年房地產市場價格,不像前幾年那樣的上漲不理性,這種情況會得到極大的抑制。今年下半年一個是受政策的影響,我們說政策的力度不放松,調控的方向不改變,從另外一個角度來講呢開發企業的庫存量也在增加,而我們終端的需求受到調控政策,受到貨幣政策影響,需求在萎縮,而我們的供應量在增加,所以這個供求關系,我想在下半年供求關系一定會得到調整。
我想無論是對開發商對開發企業來講,對此有一個清晰的認識,第一房價的漲幅在嚴格控制。第二房地產市場在現在這樣一個階段,它的供求關系在發生變化,我們必須要清醒的認識到前幾年的供求關系,不完全是一個狀況。
西安電視臺:近期大家最關注的一個話題就是保障房的話題,那麼中央確定開工一千萬套保障房,目前全國的開工已經達到56.6%,而我們陝西已經高達105.4%,那麼這個數據呢很多人都產生了,您認為這中間是不是有水分,或者說有很多人已經提出了這樣一個觀念,說這個保障房已經進入了大躍進時代,我不知道您怎麼看待這個觀念。
秦虹:你說西安開工了。
西安電視臺:105.4%。
秦虹:超計劃開工了。
西安電視臺:有人說進入了大躍進時代。
秦虹:我們保障房你要看它怎麼比,我們和過去相比可能我們的量比較大,但是和需求相比未必說你的量已經很滿足了,或者說已經超過需求了,因為過去我們坦率的說中國房地產市場的發展,真正房地產市場的企業不過十年的時間,在短短十年的時間裡面在面對從過去政府完全配置資源到轉向以市場配置資源為主的這種市場情況下,政府應該做什麼,做到什麼程度怎麼做我們的經驗是非常不足的。現在從2004年開始,我們認識到光靠市場不能完全解決住房問題,需要政府加大保障性住房建設的力度。
07年的24號文件當時就提出來,要把這個低收入家庭的廉租房,要應保盡保,我們那個時候可以說廉租住房覆蓋的,人群應該說是非常的好。但是你光解決了最低收入家庭的住房困難,我們還有一部分住房困難就是那個夾心層,那個夾心層它也需要改善住房,它怎麼辦,現在開始提出來要通過公共租賃住房這個方式來解決夾心層的住房困難那麼過去公共租賃住房是沒有,或者很小很小現在已經提出我們要加大建設。所以和過去相比是大躍進,但是和實際需求相比呢,可能我們確實實實在在,我們的政府需要進行若乾年持續的努力來提供這種比最低收入家庭收入還高一點,但是仍然住房有很大困難的保障性住房的一些建設,所以這個建設呢你今年開始大躍進,你如果持續的投入幾年的建設,你可能你覺得它是一個長期的計劃而不是一個大躍進的計劃一個目標這樣理解,這樣分析。
西安電視臺:您在廉租房的分配方面,如何確保能夠公平合理,這個監管機制,監管力度?
秦虹:如果你說廉租房的分配機制應該說是非常的清晰的,從開始吃低保家庭的住房,住房困難又吃低保的這部分雙困家庭,現在有的城市已經開始逐步的很公租房進行接軌,它的分配是非常清晰的。
西安電視臺:我想今年這個限購政策,使很多人把目光投向了商業地產,不少開發商也開始器重從商,商業地產也因此而不斷地昇份。我們其實看到的了解到的這個數據,我們國家人均的商業面積每人是二平方米兩平方米,但是世界是這樣一個人均的面積是1.5,整體來看已經過量,這個是不是我們也能看到這個商業地產存在著也是一個機遇和風險呢?
秦虹:第一你說因為限購纔去考商業地產我不是完全贊成,商業地產不完全是因為限購住房,開發企業要轉向商業地產,客觀上我們前些年建了這麼多住宅它需要商業地產的配套。第二大城市的快速發展,它的快速進程必定也需要商業地產的發展,第三個我們在講商業地產的時候,實際上不僅僅指商場買東西的地方,我們現在是講商辦物業包括寫字樓。
西安電視臺:您覺得商業地產存在著風險嗎?
秦虹:投資商辦物業商業地產它就是一種投資行為,任何一種投資行為都是有風險的。那麼對商辦物業這種投資,風險應該說更大,因為它更加復雜,我們住宅用途非常清晰,住宅的定位它的用途,它就是住,對住的我們這種需求的習慣,它的取向大家都比較能把握,而對商業,你投資商業能不能賺錢,不取決於你是不是能夠把這個商場蓋起來賣出去。更重要的是後期經營,如果你後期經營不能夠賺錢的話,你投資商業就是失敗的,不像我們住宅,你買了住,只要有人住投資就是成功的,但是商場呢你要後續的經營,後續的經營,你要經營什麼,你蓋這個商場你是經營百貨,你還是要經營什麼其他的教育或者是你還有其他的影劇院,或者是你還有其他的各種各樣的經營的品種,這是非常復雜、非常復雜的,專業性特別強,不是適合大眾投資的一種業態。
西安電視臺:西安的地鐵2號線,原定在9月28號,要提前到8月底、9月初開始試運行,這個是否也對地鐵二號線,顯現物業這個物業價值會有很大的拉昇?
秦虹:我們說同樣都是土地,為什麼市衷心的地比交通的貴,為什麼交通沿線的地,比沒有交通,遠離交通地鐵站的地要貴呢?
都是土地為什麼這裡貴那裡便宜呢一個很重要的原因是市中心的土地,它土地本身承載了大量的公眾服務的投入,地價上漲也就說你假定,你買了市區的一套房子。你買的這個房子不僅僅是買了一個居住的空間,我可以在裡邊生活了,買了這個空間了,更重要的是你買了和這個居住空間相配套的,所有的公共服務和就業機會。所以市中心的房子是會比郊區貴的,同樣如果我買的房子是在地鐵站旁邊,我買的也不僅僅是居住空間,我買的是更便利的交通機會,更節省的出行的時間這都是一起買的。
西安電視臺:生活成本。
秦虹:生活成本大大降低,生活的便利性、舒適度大大提高,這些所有的都是涵蓋在房價裡面,所以我們房子是一個非常復雜的承載體,你買的房子不僅僅買的是居住空間,你連周邊的服務一起買下來了。