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據經濟之聲《央廣財經觀察》報道,中原集團研究中心最新公佈的一份針對15個省份50個沒有“限購”的二、三線城市樓市的最新調查報告顯示,這些城市受調控影響有限,上半年房價無一下跌,其中有37個城市價格出現小幅上漲,而且近四成城市本地投資購房比例超過20%,近三成城市外地人購房比重超過20%。
針對當前的房地產市場形勢,國務院已於近期提出,堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆,已實施住房“限購”措施的城市要繼續嚴格執行相關政策,房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的“限購”措施。有媒體報道住建部已啓動草擬二三線城市的“限購”名單。
那麼,在“限購”政策的持續高壓下,是什麼在支撐二三線城市的樓市熱情?二三線城市的房地產市場到底存不存在泡沫?一旦“限購”推行,將會對二三線城市的房地產市場產生多大的抑制作用?房價會不會迎來普降?經濟之聲特約觀察員、華東師範大學房地產系主任華偉認爲,二、三線城市樓市沒有明顯回調與一線城市的原因不同,二、三線城市的限購政策不能急於推廣,政府在制定限購政策時應該充分考慮到城市級別的劃分標準。
主持人:在一輪又一輪的房地產調控下,尤其是今年以來這一輪被稱爲“史上最嚴厲”的調控下,被限購的一線城市房地產市場陷入膠着。可是從我剛纔介紹的情況來看,上半年二三線城市受調控影響不明顯,有些城市甚至可以說是熱度依然不減。您覺得,是什麼在支撐二三線城市的房地產市場?
華偉:首先要下一個結論,就是房價在沒有明顯回調的前提下,支撐一線城市房價上漲和二、三線城市房價上漲的原因是完全不一樣的。首先,二、三線城市,像紹興、溫州等地,他們本地的需求非常強勁,當地的中小企業受制於人民幣升值、原材料上漲,利潤空間越來越薄,大量的本地人把資本從產業裏轉移出來又沒有地方好投,北、上、廣、深限購了,去國外又不保險,買股票又有風險,所以本地的產業資本就來投資本地的住房市場,就造成了二、三線城市房價高溫難降、高燒難退。
而北、上、廣、深恐怕就不一樣,主要是大量的外來需求,比如大學生畢業留京,想辦戶口辦不成,只好被“外來化”,去買了房,再加上一些海外的投資需求,導致北、上、廣、深一線城市的房價也是居高難下。這兩部分城市房價高、沒有降的原因是完全不一樣的。
主持人:這份調查報告中提到,50個沒有“限購”的二、三線城市上半年房價無一下跌,其中有37個城市價格出現小幅上漲,且近四成城市本地投資購房比例超過20%,近三成城市外地人購房比重超過20%。有人說,二三線城市房價也有泡沫,您的觀點呢?
華偉:我們只能這樣講,二、三線城市的房價上漲有外來因素支撐的相對比重並不高,主要是本地的因素。而本地因素主要和經濟結構的調整、國內的消費力不足、國內的生產型企業最近遇到比較大的困難,和這樣一些過程有關,並不是只有單純的樓市價格支撐力度。另外還有一個很重要的因素,很多朋友並不是用專業的眼光看待,而用一種情緒化的眼光看待。我打個比方,比如一頭豬5000塊,我今年要買房子,50萬的房子恐怕就相當於我少買了100頭豬,買了套房子,明天豬漲到了8000塊錢一頭,房子從50萬漲到了60萬,從統計上講,房價是50萬漲到了60萬,但60萬的房子在新的豬價面前買不回100頭豬了,只能買回75頭豬,所以購買力實際上是在下降的。我認爲理性的房價回調應該代表了購買力的下降,就是說回調不是看換到的人民幣的絕對數量,因爲今天的人民幣肯定沒有昨天的人民幣值錢。
主持人:您覺得接下來二、三線城市的限購政策有沒有可能大規模的鋪開呢?
華偉:我認爲當前二、三線城市限購政策應該好好研究,還不能夠急於推廣。中國的城市有兩個因素不容忽視,第一是按照行政級別,北京是直轄市,溫州是地級市,而蒼南、瑞安、瑞金就是縣級市,城市的級別從縣級到直轄市級跨了非常多的級別。
第二,同樣一個級別的城市,比如西寧、拉薩、昆明,它們都是省會級城市,但是它們的經濟發展程度可能還不如溫州、紹興這樣一些地市級城市。
第三,考慮到中國經濟的地區差別,並不是行政級別越高的地方經濟發展水平也越高,這個時候是按照經濟發展水平來劃分一、二、三線城市,還是按照除了直轄市以外14個計劃單列市及沿海開放城市來劃分、按照購買力來調整?這個指標是必須出來的,如果指標不出來一、二、三線城市按什麼規則來定的呢?是按官方的版本,民間的版本,還是按照實例的版本呢?如果指標不出來我們的政策可能就要與實際大相徑庭了。
主持人:關於二、三線城市上半年房價沒有一座城市下跌的事,經濟之聲值班編輯汪微,搜索到了不同觀點。
汪微:下面我來集萃一些其他觀點。有媒體指出,目前,越來越多的房地產投資者爲了避開政府對房價的抑制,已經從一線受房地產調控較爲嚴厲的城市轉移到二、三線甚至四線城市,而這一點恰恰反映出,由於各地對房地產市場調控力度不一,使得房地產開發企業、投資客仍然存有攫取暴利的生存空間。這種調控力度的不均也在一定程度上造成了房地產調控目標仍未顯現的局面。
地產專家韓世同認爲,因限購政策在大城市實施,上半年不少開發商轉戰二三線城市並取得不俗業績。一旦限購政策鋪開,二三線城市這個貢獻利潤的堡壘將不再繼續發力,房企最後一個限購避風港將宣告終結。
中國房地產經理人聯盟祕書長陳雲峯也持同樣觀點,他認爲新一輪限購令一旦實施,對當地的中小開發商將是沉重打擊,同時也對佈局二三線城市的大開發商銷售帶來影響。他預計,限購的二三線城市至少有一半的銷售量可能被抑制。
全國房地產經理人聯合會研究院副院長陳寶存則擔心,面對土地出讓困局,二三線城市很難有限購的動力,地方政府恐怕難以有效嚴格執行限購令。
北京中原地產市場研究總監張大偉表示,一旦佔據目前市場主體的二三線城市實施限購,下半年房地產銷售面積可能出現明顯的下調,預計下調幅度可能超過20%。從量跌到價跌的變化將在三季度明顯呈現。
中國指數研究院副院長陳晟認爲,二、三線城市如果納入限購範圍,這對市場的影響不僅僅只是存在於心理層面。考慮到市場低迷狀態已經持續了大半年,而未來又看不到鬆動的跡象,因此對於那些資金鍊已經逐漸緊繃的開發商來說,降價促銷將成爲切實可行的“自救”方式,房價回調已不可避免!
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