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□晚報綜合新華社報道制圖鄔思蓓
本輪限購令主要以房價上漲過快的一線城市為主,二三線城市主張限購的只有少數。開發商普遍被一線城市限購令『逼退』至周邊二三線甚至四線城市,限購令意外成為這些城市的利好因素。業內預計,下半年樓市限購政策的昇級加碼,將下一步調控矛頭直指房價上漲過快的二三線城市。這不僅意味著限購政策的實施范圍將進一步擴大,同時也給部分有意放松限購政策的地方政府以警示。
二三線城市領漲環比漲幅趨緩
國家統計局公布數據顯示,6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環比漲幅繼續趨緩,但同比漲幅下降的只有三個,多數城市房價仍在上漲,其中二三線城市漲幅已經超過北京、上海等一線城市,成為領漲全國房價的『主力軍』。分析人士指出,數據說明調控還沒有完全達到預期目標。隨著限購措施擴大至二三線城市,下半年樓市預計將進一步調整。
6月份,新建住宅銷售價格環比下降及持平的城市增至26個,較上月增加了6個,價格上漲的城市環比漲幅均未超過0.5%,且漲幅比5月份縮小的城市有24個。當月,新建商品住宅價格同比漲幅回落的城市減少至28個,上月為36個。
分析人士指出,房價漲幅繼續放緩,表明樓市調控已經取得一定成效。但在環比漲幅放緩的同時,房價同比漲幅則略有擴大,顯示樓市調控力度仍不能放松。數據顯示,與去年同月相比,6月份,70個大中城市中新建住宅價格下降的城市僅有3個。 6月份,新建住宅銷售價格同比上漲了4.2%,較上月4.1%的漲幅略有擴大,此前房價同比漲幅已出現年內連續第四個月增速放緩。
從數據來看,6月房價漲幅居前的均為二三線城市,且同比漲幅大都超過5%,已經取代北京、上海、廣州、深圳等一線城市,領漲全國房價。
今年6月,新建商品住宅價格同比上漲幅度位居前列的城市,包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等,均為二三線城市。其中,房價漲幅最高的為烏魯木齊,為9.3%;蘭州、南昌、洛陽緊隨其後,漲幅分別為8.2%、8.2%、8.1%。
樓市庫存嚴重調控或將繼續趨緊
『限購令』以來,樓市調控的『螺絲』始終沒有放松,半年下來,全國房價的漲幅逐現趨緩。記者注意到,在調控大背景下,部分二、三線城市房地產銷量下滑,庫存問題日趨嚴重。
渣打銀行調查顯示,目前,35個大城市房屋庫存相當3個月銷量,這一數據在今年下半年很可能繼續增加,預計到年底庫存將上昇到相當於7個月的銷量,其中,二線城市的庫存問題將尤為突出。
一方面庫存加大,而另一方面許多城市的住房交易量明顯下降。據有關機構統計數據顯示,今年上半年,全國各限購城市新建商品住宅成交量環比均出現了明顯的下滑,其中一線城市成交量環比減少了29.3%,限購范圍內的二線城市也減少了23.3%。
記者注意到,交易量的明顯萎縮並沒有使樓市的價格出現顯著下降。記者采訪的多數開發商中,只有少數幾家表示過去6個月中,其所在城市的新建住房價格出現下降。
但同比來看,價格下降的城市卻僅有3個,其餘67個城市房價均有所上漲,漲幅回落的城市有28個。值得注意的是,在明確限購的39個城市中,6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%;而非限購的31個城市中,價格的平均漲幅為4.66%。
業內人士普遍認為,隨著國務院急令限購范圍擴大到二三線城市,未來的調控手段也將繼續趨緊。
其中,北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅價格環比分別上漲0.1%、0.1%、0.2%和0.1%,除北京持平外,其餘3個城市的漲幅持續地縮小。若算上保障房因素,6月份北京的新建住宅價格已與上月持平。
記者注意到,今年以來,國家統計局改變了房價發布方式,僅公布每個城市的房價漲勢,而不再統計70大中城市房價的平均漲幅。按照新的統計方法,今年以來,房價環比持平和下降的城市持續地增加。
組合拳初顯成效限購措施可能擴大
『國八條』出臺以後,中央出臺差別化信貸、限購等政策組合拳,使一線城市房價過快上漲的勢頭得到遏制。然而在這輪最嚴厲的房地產調控下,『熱點』非限購城市的樓市卷入『投資熱潮』。7月12日,國務院常務會議明確要求對房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。如何實現房地產市場的健康平穩發展,避免調控『按下葫蘆起了瓢』,成為共同關注的課題。
根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據,2011年6月,全國100個城市中有75個城市的房價環比上漲,25個城市下跌。從成交量來看,中國房地產指數系統監測的30個城市中,逾六成城市成交面積環比下降,三城市跌幅超過或接近30%。
業內人士認為,國家明確要求擴大限購令的適用范圍,充分體現了調控房價的決心,應當進一步明確哪些二、三線城市應當實施限購政策。
黎文江建議,應當加大力度推進建設保障性住房,一方面可以滿足社會合理需求,解決低收入人群『住有所居』的問題,另一方面大量保障性住房投入市場對控制成交均價也會起到很大作用。
『應當繼續提高投資住房的成本,讓住房回歸到以居住消費為主的狀態。不可否認,現在還有很多人把在非限購城市購房當作一種財產保值增值的辦法。但這種過度房地產投資往往會提高房屋的空置率,造成大量交通、行政等資源浪費,而且會拉動其他物價上漲。 』黎文江說。
對於下半年房價的走勢,謝逸楓表示,隨著嚴厲的房地產調控深入,限貸和限價及保障房大量供應等房產稅政策跟進,市場購買力減少,房價下調的趨勢不斷加碼,開發商面臨著調控考驗。
特別是限購政策未來將擴大到更多二三線城市,一旦庫存和新增上市產品消化困難,在融資困難的情況下,『以價換量』是下半年開發商回收資金的最後選擇。
『盡管針對一線城市的調控政策相對強勁,但一線城市環比房價已經連續兩個月領跑二、三線城市環比房價,不過差距在慢慢縮小。 』易居稱,今年以來,70個大中城市住宅環比價格下降的城市持續明顯變化,可能說明,一方面,1-5月份多數城市房價處於波動和僵持期,暫時還未形成單一方向性趨勢(上漲或下跌);另一方面,今年初調整過的房價統計方式可能還不夠完善,不能很好的反映同質住宅的價格變化。
解讀
樓市呈量跌價穩態勢
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,自『國八條』出臺以來,各地房價雖漲跌不一,但整體漲幅回落、趨穩的態勢明顯。尤其是二季度,隨著市場對調控政策的逐漸消化,自4月份以來房價回穩表現更加明顯,同比去年價格漲幅回落或是下降的城市不斷增多。 6月份,價格同比下降的城市有3個,漲幅回落的城市達到28個。此外,結合國家統計局發布的商品房銷售數據可以看出,無論是一手房還是二手房,成交情況都較去年總體水平明顯下滑,與歷史均值相比,今年2月到6月樓市成交可謂非常低迷。
將逐漸進入買方市場
鏈家地產首席分析師張月表示,一些城市住宅高庫存的積壓效應會逐漸顯現,將推動房價下行,隨著新房價格下行趨勢的深化,預計促銷和降價將被越來越多的樓盤采用,開發商以價換量的意願將增強,樓市將逐漸進入買方市場。需要注意的是,一些二三線未限購城市承接了本地的投資需求和一線限購城市的轉移投資需求雙重釋放壓力,價格出現了明顯上漲,影響了一線城市的調控效果。
限購或將在全國推行
中原地產三級市場研究總監張大偉表示,預計未來樓市調控不會放松,甚至存在繼續收緊的可能,政策還未見底,『政策底』可能比很多人預想的要深。目前執行限購的城市超過40個,這些城市的成交量都明顯萎縮,投機投資需求明顯被擠出市場。未來限購政策很可能全國化,預計限購的城市可能新增逾100個。業內人士分析,從區域來看,樓市的上漲區域已從一線城市轉向二三線城市。今年上半年銷售額前10位的房地產企業,大部分銷售額來自於二三線市場的布局,而這些地方很多城市並未實施限購政策。