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2011年上半年樓市始終處於調控高壓之下,二手房市場僵持情況日益嚴重,成交量持續低迷。嚴厲的限購政策,使得二手房市場邁入了純剛需時代,同時二手房成交量也正式進入低迷期。在2011年上半年二手房市場可謂經歷了“冰火兩重天”的情景,前幾個月受新房成交低迷的影響,二手房成交量連續三個月超新房,而在接下來的幾個月中,成交量卻一路下滑。之後,受市場剛需的支撐,成交量小幅回升,但依然維持低位運行,整體走勢愈加平穩。
上週二手房成交455套
據南昌房地產信息網上的統計數據顯示,7月14日~7月20日南昌市二手房共成交455套,平均每天成交65套,上週相比前一週成交量增加41套,環比增長10%。其中住宅成交430套,相比前一週成交量增加了28套,成交面積35789.57平方米,非住宅成交25套,相比前一週成交量減少7套,成交面積4926.74平方米。
從各區域的成交量來看,7月14日~7月20日二手房成交量西湖區最多,爲163套,佔市區成交總量的37%,環比上週增加25套,成交面積12665.71平方米;東湖區上週成交118套,比前一週減少9套,成交面積9583.41平方米;青山湖區上週成交46套,與前一週成交量持平,成交面積3825.79平方米;青雲譜區上週成交52套,環比增加12套,成交面積4082.28平方米;高新區上週成交20套,與前一週相比成交量成交增加6套,成交面積2774.73平方米;紅谷灘新區上週成交55套,環比增加6套,成交面積7708.04平方米。
剛性需求支撐二手房市場
目前的限購和限貸均是針對擁有2套以上房產的購房者,而首次置業者並不受此限制,只是房貸首付比例和利率較之前有所提高。在這種情況下,首套自住性需求便成爲市場成交的主體。同時受政策高壓的影響,“限購令”瞬間剝奪了投資客的入場券,但市場上的剛性需求仍然大量存在,而新房價格普遍較高,因此不少剛性需求轉投二手房市場。購房者孫先生表示,他每天把大量精力放在中介公司和網上二手房源信息上,準備購買一套二手房,“新房子是好啊,但我能買得起的新盤生活起來非常不方便,不僅價格比二手房更貴,上房後還要投入一筆不菲的裝修費用。這樣算下來,二手房儘管價格也不低,但好歹買了就能立刻入住,還是能省下不少錢。”
但隨着存款準備金率的步步上調,部分剛需者也被拒之門外。“現在的二手房成交量主要靠剛性需求客戶支撐,“80後”,首套房,雖總價不高,但普遍需要貸款。”一名中介經理說,對他們而言,一旦貸款無着落,必然會對他們的購房計劃造成影響。如果房貸收緊幅度加大,在打擊投機性購房的同時,首先會對自住型消費需求帶來巨大影響。
中介行業面臨洗牌
銀行個人貸款放款時間拉長、部分銀行停止二手房貸款,對此,有房產中介人士表示“很心慌”。此舉雖然不至於立馬壓垮公司,但也對行業造成了不小的衝擊。近段時間以來,不少房產中介門店的二手房交易業績遭遇“雪上加霜”,房屋中介市場也開始出現關門潮,不少大品牌中介公司開始快速收緊甚至停滯開店步伐,而一些中小中介公司開始出現較多的關門停業跡象。
“沒有客戶,沒有生意,看的人多,買的人少。一個多月,我們僅售出了幾套房。”某房產中介的工作人員告訴記者,在當前央行多次加息、數次上調存款準備金率等政策下,部分銀行貸款額度減少,放款時間也明顯變緩,還有一些銀行甚至暫停房貸了,“這一系列舉措,給房產中介帶來了大麻煩。”“按目前的市場行情,一個店面維持正常運轉,店鋪需要支付租金、裝飾裝潢、硬件配備、人力成本、後期服務等費用。”該名工作人員告訴記者,若沒有佔中介利潤大頭的房產交易單支撐,關門歇業的現象還將會繼續。
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