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面對今年1000萬套保障房建設巨大的資金缺口,國家已把保障性住房建設列入了地方政府政績考核內容並要求在11月底前全部開工。有專家提出在保障房項目建設中采用公私合作模式,以土地優惠的政策來緩解各地保障房建設困局。目前已有地方政府在保障房建設中試水運作。對於這些探索,財政部財科所所長賈康近日透露,保障房融資支持公私合作模式並已上報到決策層;住建部內部稱將“不會卡得太死”。
地方政府、開發商圍繞保障房展開了新一輪的利益平衡拉鋸戰。但是,在尋找新融資方式的同時,專家提醒要警惕保障房變成新一輪“政績熱”,甚至滋生褻瀆腐敗行為,從而背離保障房初始目的。
公私合作模式土地成重要籌碼
由於國家已經把保障性住房建設列入了政績考核內容,並實行問責,目前各地想盡各種辦法來籌集資金。
財政部財政科學研究所所長賈康表示,今年1000萬套保障房所需資金接近1.4萬億元,顯然不可能由政府財政大包大攬,財政出一筆錢,其他資金要靠社會力量、民間資本形成合力,這就是公私合作模式。
公私合作模式包括捆綁式配建,讓開發商建商品房的同時配建公租房,建經濟適用房的同時配建廉租房;在廉租房和公租房項目中配套10%到15%商業設施,用於出售,可以回籠部分資金。
地方政府手裡能夠自主支配的,是土地。而地方政府也明白,只有給開發商足夠的“好處”,纔能調動起開發商參建保障房的熱情。而這“好處”並非保障房自身杯水車薪的盈利,最實惠的也還是用於商住樓[最新消息價格戶型點評]宇的土地。因此,目前似乎對吸引開發商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。
“目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時,開發商之前都會與政府進行前期"通氣"。開發商在土地和融資上確認得到政府額外承諾的"好處"後,纔確定參與保障房建設。”廣東省住房保障建設智囊團一名不願署名的分析人士向《中國聯合商報》記者表示,這幾乎已經成為一種潛規則。
今年4月份,河北省住建廳與北京萬科[簡介最新動態]簽署協議,萬科將在河北省的6個城市建設6000-8000套保障房,其中以租賃性住房為主,即主要建設廉租房和公租房。同時,根據不同城市中低收入群體的不同需求,萬科還將建設一定規模的限價房。而記者了解,此次萬科建設保障房所需的土地,將由地方政府無償提供。
事實上,類似的形式在其他省市也能夠窺見。上述廣東省住房保障建設智囊團不願署名分析人士向本報記者表示,目前廣東省也正在討論一種聯合開發模式,政府先在城郊選擇一塊面積較大的區域進行規劃,然後以較低的租賃金租給開發商聯合體,由其共同建保障房。之後,政府把保障房地塊附近的地以優惠的價格出讓給開發商聯合體中的個體,供他們自主建立商住樓宇。
公私合作模式上報高層但需警惕“變形”
國務院發展研究中心宏觀部副部長孟春也認為,公私合作是解決保障性住房資金不足問題的渠道之一。中國土地協會副理事長黃小虎指出,公私合作模式歸根到底都是從市場籌集資金,但從市場籌錢是要求回報的。因此,有必要在保障房建設過程當中引進市場的競爭機制,利用民營企業的資本和先進技術進行廉租房建設,而政府機構提供包括准入制度、稅收優惠、貸款擔保和土地優先開發等支持政策,使民營資本進入保障房建設成為可能。
面對地方政府這些“變通的法門”,作為保障房建設主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”。同時,賈康也在近日表示,財政部財科所已經對保障房融資支持公私合作模式做了一些初步探討,並已上報到決策層,得到了決策領導的充分肯定。
住建部一位內部人士稱,住建部也研究過這種做法,最初並不認可。但由於今年建設保障性住房的時間緊、任務重,各地在推進上確實資金困難,開發商、銀行參與性不強,因此現在住建部“對此表示默許,允許各地試點,不會卡得太死,但也不會專門推廣”。
不過,有專家提醒,作為政府的一種住房福利保障,保障房籌資建設存在的各種問題,也說明相關部門在政策執行和現實監管中或有瀆職腐敗行為。目前保障房中的土地優惠和置換等某些“潛規則”,即為明證。
國土資源部7月17日表示,明確要求,保障性住房用地不得從事商業性房地產開發。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後,以補交土地出讓金等方式變相進行商品房開發。對已供應各類保障性住房用地,不得改變土地性質和土地用途,不得提高建設標准、增加套型面積。借保障性住房用地之名規避招拍掛出讓政策搞商品房開發的,將重點查處並公開曝光。
“保障房說到底是一種公共責任,公益屬性永遠應為第一原則,只有嚴格謹慎的執行,而非地方盲目為了完成政績,這樣保障房纔能行得正走得遠。”中國社科院(樓盤資料)城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞此前向《中國聯合商報》記者說道。