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問房博士,你好!我正打算購買一套二手房,聽朋友說,即使簽訂了買賣合同,向上家支付了定金,但因爲還沒有過戶,如果房價漲了,只要漲的幅度超過了定金,上家還是可以解除買賣合同,只要把定金“退一賠一”給我就行了。我想諮詢一下,是否真會發生這種情況呢?如何規避上家反悔呢?
讀者邵小姐
答邵小姐,你好!你的來信收到,經向漢宇地產有關法律政策諮詢部門瞭解,答覆你的問題如下:
你說的這種反悔情況確實存在,簽訂房屋買賣合同後,到去交易中心過戶辦理交易登記之間有段時間,如果其間房價波動較劇烈,波動幅度超過了定金數額,便可能引起上家或下家違約,導致合同不能履行。也許正是爲了防止這一情形,所以纔有了“定金”這一產物。
定金的作用其實是雙向的,上家違約,退一賠一;下家違約,上家沒收定金。既約束了上家,也約束了下家。下家擔心房價上漲,上家反悔,上家也會擔心房價下跌,下家反悔。所以,對於邵小姐而言,比較可行的防範方法是提高定金的數額。比如,定金可以達到總房價的10%,甚至更多。只要定金高於這段時間房價的波動幅度,那麼上家、下家都沒有經濟理由因房價波動而違約。
另外一種應對方式是儘早交易。買房是人生大事,邵小姐既然選到了中意的房產,非常擔心買不到這套中意的房子,那就儘早與上家去相應地區的房地產交易中心過戶。
不過要提醒邵小姐的是,要區分交給中介經紀公司的“意向金”和“定金”。意向金是下家希望以某個價格購買某套房產,向中介經紀門店支付一定金額的錢款,表明購買的誠意。這筆錢在中介經紀公司手上,而不是房產的業主收取的。經過中介業務人員斡旋,如果房東對這個價格同意,則會收下這筆錢款轉爲定金。從理論上說,如果雙方簽署了買賣合同,那麼上下家就開始受到定金罰則的約束。
但如果該房源業主對下家提出的價格不同意,可能就不收這筆意向金,那麼對上家沒任何約束力。中介門店在一段時間後(一般一週到兩週),會全額向下家退還意向金。(劉珍華)
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