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今年以來,中國人民銀行已多次加息。雖然對於儲戶和理財產品投資者來說,加息是好事;但對於“房奴”一族,加息的滋味越來越不好受。因此,在你已經有貸款買房的打算時,就該先做個“體檢”。
這幾天,王先生爲了幫父母買套改善型養老房而傷透了腦筋。原本他希望使用自己的公積金貸款,但是卻被告知只能使用商業貸款。而在目前的情況下,要想從銀行通過商業貸款買房,是件比較難的事情。
王先生當初在購買婚房的時候,並沒有使用過公積金貸款,他也是爲了今後有不便之需時,再動用公積金的。但此次公積金中心的有關工作人員表示,根據2010年11月住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,明確第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象,僅限於現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭,且貸款用途僅限於購買改善居住條件的普通自住房。而根據上海市統計局和國家統計局上海調查總隊《2010年上海市國民經濟和社會發展統計公報》公佈的本市城鎮居民人均住房建築面積,本市購買改善型第二套住房公積金貸款認定標準爲低於34.6平方米(含34.6平方米)。王先生現在持有房產的人均面積超標了,當然就不能使用公積金貸款購房。
因此,在首次購房時,一定要用足公積金貸款的額度。值得注意的是,夫妻雙方的任何一方在婚前使用過公積金貸款,婚後,即便另一方沒有買過房,其公積金使用也會受到影響。所以,夫妻雙方最好能同時使用公積金貸款購房,以用足額度。
對於已經貸款買房的投資者來說,提前還貸固然可以減少利息支出,但也並非適合所有市民。比如採用等額本息還款方式,還款期已經過半的市民就沒必要提前還款。以一筆金額爲60萬元、期限爲15年、貸款利率爲7.05%的貸款爲例,當還款期限到一半時,本金償還了22萬元多,只佔總本金的37%,而利息償還了26.4萬元左右,已佔到總利息支出的大約71%;而當本金僅餘三分之一未還時,已經支付了利息34.7萬多元,佔利息總支出的93%左右。
是否值得提前還貸,應該根據房貸購房者的兩個重要條件來判斷:一是購房者目前的經濟狀況,儘管加息了,但是購房者的手頭並沒有多餘的閒錢,即使遭遇加息,那也沒有必要提前還貸,因爲借貸的利率比房貸只高不低;二是依據房貸類型、已還貸時間、剩餘利息支出、違約金支出等綜合因素,購房者衡量提前還貸合不合算。
值得注意的是,以前不少購房者在申請首套房貸時享受了優惠利率,考慮到通脹的大背景,這樣的利率實際上是很低了,貨幣的貶值速度遠超出了銀行的利率,所以根本沒有必要提前還貸,不如此時選擇做一些具體的投資,收益或更高。(斐翔)
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