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美國房地產市場正出現積極的轉變,長期來看,相對於10年期美國國債或股市,買房子也許是最好的投資方式。
最新的經濟數據顯示,美國經濟復蘇的腳步已經放緩。市場對此反應負面,分析師則調低了對美國下半年經濟增長的預測。但有理性頭腦的人,不應被這些負面的數據所困惑。隱藏在負面背後的,是那些沒有引起足夠關注的好消息。
如今看來,住宅投資很可能在今年將成為對美國GDP增長作出正面貢獻的因素,這還是2005年以來的首次。雖說這並不足以證明美國房地產熊市的結束,但它至少不會再來個“自由落體”。
房地產已在過去幾年成了對美國經濟的最大拖累之一,很難看到房地產市場出現任何自我維持的復蘇。近幾年,美國房地產行業失業率幾乎是歷史平均水平的兩倍,但2011年住宅建造業的就業增長出現了正面現象,這是2005年以來第一次。
這個行業顯然已經穩定了下來,一系列數字為我們講述一個有趣的故事。
正如我們所看到的,在某些時候,美國必將再次建房——人口增長倒逼興建新屋。這是潘興廣場資本管理公司首席執行官比爾·阿克曼(Bill Ackman)的論點的關鍵——美國新增人口去哪住?他們需要資源和勞動,將創造就業機會和提振經濟。從最新數據來看,美國住宅行業已經建立起了內部的穩定性。雖然增長遠非勢如破竹,但它在經歷了5年的惡化後開始出現了支持因素。除非發生經濟崩潰,否則這個行業可能會在2013年左右會回復到歷史平均水平。
積極的轉變
美國房地產價格仍在下降
2011年,美國房地產行業二次探底,並創出新低。但這更像是一個較長期的底部,最有可能的,它會是年內的底部,雖然通脹調整後的價格可能還會在底部徘徊一段時間。因此,如果你要在一個下跌的市場買房子的話,必須要非常非常小心。
你必須對價值有很好的嗅覺,你必須了解當地市場,並知道哪些物業顯示出了良好的投資價值,這是在“保本”策略的一部分。雖然目前市場的預測是,美國房價可能還會繼續下跌10%-15%,但這個數字是全國水平,且不適用於那些喪失抵押品贖回權的房屋——這些房屋到了2012年也許就不再會這麼便宜。
我們再來看看美國住房負擔能力——幾乎接近紀錄高位。全國房地產經紀人協會(NAR)的住房支付能力指數就可以顯示出這一點,該指數從2009年開始出現飆昇,顯示了美國人強大的支付能力。
情況還不壞。不是嗎?全國房地產經紀人協會畢竟帶有利益傾向,所以我們不能只依賴於一個信息源。Zillow.com由於直接接觸需求終端,他們的數據庫、定量指標更好,同樣也沒有多少利益傾向,顯示了所有權和購房負擔能力的變化——仍然有一些人失去住房,但其他人的購房負擔能力幾乎達到歷史最高水平。
房價高低是相對收入而言的,因為美國人幾乎一定會購買最大、最好的房子,條件是他們可以負擔得起。所以價格收入比會告訴你市場的真實狀況,在泡沫時期也一樣。
房地產價格與收入比這一比率雖然已不像20世紀70年代以來那樣流行,但如果你是一個現金買家,而不依賴按揭的話(當然大多數中國的購房者都不差錢,部分原因也是因為拿不到美國銀行的貸款),該指標依然很重要。
對比現價指數與歷史趨勢線可以看出一些端倪,價格相對收入從2006年以來快速下降,幾乎到了1974年的水平。另外,在標普/凱斯-席勒(S&P/Case-Shiller)房價指數與通脹及真實財富增長率調整後的價格趨勢之間的比較中,如果將趨勢線看做歷史均線,那麼如今房價至少已經回歸到了均線水平。
投資機會來臨
如果從一個稍微不同的角度出發,即在超低利率的環境下,再看看在通貨膨脹調整後的按揭償付中位數。20世紀70年代末的時候30年固定按揭利率是15%,當時房價有一次爆發式增長。而如今,從一般意義上說,還從來沒有像現在這樣能夠融來廉價的資金。同樣,月供比1981年的歷史峰值、甚至2006年的高點都有了較大幅度下滑。
底部的特征通常是,價格低、利率低、承受能力相對較高,這是歷史規律。規律的意思是不帶有情緒化,無論是對美國房地產看多或者看空的投資者,都應該基於這些數據上的事實,而不是堅持其既定的看法。
情緒驅動的投資者一般的看法是,房地產的價格還要降,而且不會停止,價格的下降是正常的,因此要保護自己的本金,遠離房地產市場。正確的做法應當是,保持耐心並積極尋找機會入市,以一個大的折扣價在底部買房子。
房地產投資並不像買房子,持有並等待價格上漲。長期來說,美國住房價格上漲基本相當於通脹率適當上浮一些。股票的長期投資者除了股價上漲之外,還可以獲得股息。而中國人到美國買房子不僅沒有“股息”,還得每年交付一定的稅費。但鑒於美國都是現房交易,如果委托中介將房屋出租,讓房子產生“股息”,就可以適當彌補這一缺憾。
這是一個歷史性機遇。房屋出租的環境也開始改善。現在銀行執行更嚴格的貸款標准,沒有人願意首付20%,當房價再下跌20%以上的時候,讓自己變成“負資產”。從供給和需求角度來看,租房的供應量正在上昇。
2010年第四季度,美國出租房的空置率為9.4%。上溯到上世紀80年代和90年代,租賃空置率一度下降到7%左右。目前來看,只要美國經濟不完全崩潰,租賃市場在未來幾年將有一個比較穩定的趨勢。
更重要的是,“租金收益率”(租金“股息”收入除以購買價格)已經處於歷史高點。有的城市該比率已經達到7%-10%,但在美國,這還是相對較低的水平。