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國務院出臺新“國五條”,包括二三線城市將出臺“限購令”等,這被稱為新一輪調控的開始。早在7月6日,在高位存款准備金率下,央行再次加息。近期,多部委表態加大保障房建設力度。自去年4月以來,持續15個多月的樓市調控,讓不少開發商的資金鏈日益緊張,特別是中小房企,分化日益嚴重。有的中小房企舉債度日,有的中小房企手握資金並購項目。分化,讓房價下降有了可能。
形勢1
部分中小房企“賤賣”項目
商報:持續的調控下,開發商的資金鏈日益緊張,各位認為目前到了什麼程度?
范小衝:前段時間,開發商和購房者在調控下,整體處於僵持狀態,近期一些大型房企利用多區域開發的優勢,通過局部區域的降價促銷回籠資金,事實上這種僵局正在打破。大房企准備以價換量。
但是,這種做法給中小房企帶來了新的壓力。如果和大房企比拼降價,大房企可以通過大項目多期開發,使價格前低後高,從而實現整體盈利,但中小開發商的樓盤較小,騰挪的空間較窄,很難在保證利潤的前提下“有效降價”。
另外,大開發商還有品牌溢價,如果大型房企每平方米降1000元,中小房企要降1500元纔有吸引力。
劉俊夫:從目前看,中小房企從銀行貸款十分困難,如果沒有進入區域前50強,基本沒有希望。甚至一些大型房企從銀行貸款時,貸款利率都會上浮。部分中小房企的民間融資大部分在50%以內,不過都是短期融資,最長不會超過3個月,單筆金額一般在3000萬元以內。
陳華叡:不僅是貸款,就是按揭款尾款,銀行支付給開發商都會拖較長的時間,有家房企老板半個月前還在為3月份的按揭尾款跑銀行。
商報:已有開發商的資金鏈斷裂嗎?
陳華叡:目前重慶還沒有聽聞開發商的資金鏈斷裂。
范小衝:從全國來看,目前沒有開發商資金鏈斷裂的消息爆出,但有開發商賣優質項目,比如北京一房企,把最優質的項目賣給恆大地產[簡介最新動態],套現8億元左右。近日有研究公司發布半年報告,上半年公開的並購案,房地產領域最多,達到52起。
形勢2
穩健房企持幣待購項目
商報:聽說也有部分房企手中握有豐富的現金,有這回事嗎?這是為什麼?
范小衝:一些冒進者現在壓力很大,而去年做了“縮頭烏龜”的房地產企業,日子好過。在重慶,就有好幾家中等房企,自去年下半年開始,一宗土地都沒有購買;在房屋的銷售上,定價適當偏低,銷售速度較快,現在手中持有大量現金。
陳華叡:對於中等房企來說,如果去年下半年至今沒有新投入,在去年三四季度的銷售狀態下,現在手上的現金會有幾億元,再加上今年的按揭尾款,在目前的市場下,不錯。從上周一到周日,一直在成都洽談項目。公司預估年底會有一批中小房企離開樓市,現在開始入手洽談時間也不會太早,加上調研、談判、交易等手續,時間持續五六個月也是常事。
形勢3
下半年房企將為生存而戰
商報:兩級分化如此之大,整體來做個判斷,下半年房企是一種什麼樣的狀態?
范小衝:整體來說,樓市會由開發商與購房者的僵持到松動的一個狀態。一些大的房企,受制於全年的業績壓力,一定會在不少區域促銷優惠,以價換量。
陳華叡:下半年是房企各顯神通的時候,房企可能會通過多種渠道變相打折促銷。比如說通過房屋中介代理銷售,給中介公司較大的折扣空間,變相降價;比如說找大的單位,以較大的折扣,讓他們團購一批房源;再比如直接把項目賣給投資公司。
總之,為了生存,房企會想出各種辦法。哪怕項目未來盈利性再強,如果不能生存,結果都為零。但是,開發商追求利潤最大化的屬性又決定了不會破釜沈舟。如果“滴幾滴血”能解決問題,那麼絕不會“壯士斷腕”。市場上還可能有開發商抱著僥幸心理“假摔”,以特惠房的名義吸引購房者,到了售樓部纔發現優惠的房源只有一兩套。
形勢4
部分中小房企需要轉型
商報:如果要轉型,如何轉?
劉俊夫:今年來,公司沒有新的項目開發,主要是尾盤清倉,回籠的資金主要有三個投資渠道,一個是做房地產的金融投資,看到好的房地產項目去做財務投資人;第二個是與朋友合資做商業地產,在貴州一個地級市做五金建材市場;第三個是投資消費服務行業,在三線城市修建酒店和在重慶主城區投資主題餐館,餐館主要針對有情調的高收入白領。
最看好的是最後一部分,隨著經濟的發展,老百姓生活水平的提高,消費的層級越來越高,在重慶主城區,“小資情調”消費正在形成。
范小衝:不僅要關注外部市場,還要思考內部管理,一個企業發展多快,與內部的企業文化和管理水平相關。在市場低迷的時候,抓好團隊建設,在市場高揚的時候纔能有效擴張。現在公司正在引進稻盛和夫的經營理念,稻盛和夫在日本,連續培育了兩家世界500強的企業,近幾年又把日航這家世界500強企業從破產邊緣拯救回來——稻盛和夫講的是如何自下而上的發展,讓員工最大限度的滿意,進而讓員工積極的服務客戶和向公司貢獻力量。
而西方的管理思想主題是自上而下的管理,先設定目標,再通過一系列的規則和績效考核讓員工去達標。但員工總會“越獄”,去想辦法打“擦邊球”,這種管理容易造成管理者和員工的對立。稻盛和夫的思想是讓管理者和員工統一,這在樓市調控下,能加強企業的凝聚力和戰斗力。
形勢5
房價有望降一到三成
商報:是否可以這樣問,下半年房價會降多少?
范小衝:整體來看,開發商的降價空間有限,首先,土地成本並沒有明顯的下降,這個時候開發商降價,只能是降自己的利潤。其次,社會各項成本還在上昇,人力成本、鋼材、混凝土等。另外,開發商輕易降價,會引起老業主的內心不滿,影響房企的品牌和聲譽。
從國家層面看,本屆政府要兌現任期內解決房價問題,那麼調控就不會輕易松動。而現在居高不下的CPI,更是決定了貨幣政策在一段時間會保持偏緊。整體來看,一線城市的房價今年內會有一成左右的降幅。
陳華叡:中小房企根據地段的不同,價格會有一到三成的降幅。比如說主城區二環線到一環線區域內的一些地方,從去年到今年房價漲幅較快,很有可能會回調二成以上,但這又要看開發商自身的資金情況,如果資金鏈緊張得快要崩盤的開發商,下降三成也有可能。但在主城區的核心區域,房價回調的比例會很小。比如說南坪商圈一些樓盤,2009年的時候單價8000多元,今年初漲到單價12000元,下半年回調到單價11000元,應該算很大的降幅了,但實際上只降了一成左右。(記者柴偉實習生陳婧)