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-本報記者邱桂奇上海報道
“我們希望跟有實力的開發商一起合作開發,或者是把項目整體轉讓。如果整體轉讓的話,需要有一定的溢價,畢竟是在市中心的項目。”安徽合肥的一家本地開發商執行總裁無奈地對記者表示。
據了解,該項目位於合肥市的中心區域,由於開發企業的資金問題,目前處於停工狀態。
“現在的環境對中小房企很不利,特別是一些小的開發商,它們的項目很少,資金上無法周轉,只能把項目整體出售或者變賣大部分股權。下半年或將面臨一輪並購整合大潮。”上海某信托公司地產信托業務總監表示。
賣項目迭起
“類似上述小開發商賣項目的情況最近在二三線城市不少,主要原因還是開發資金的問題,有些小開發商對後市不樂觀,從公開市場上又拿不到錢,只能賣項目。”參與上述項目出售評估的某不願具名的律師告訴記者。
據了解,該項目2009年拿地,當時的溢價率超過了50%,周邊配套相對完善,如果現在動工,第一期工程2012年年底可以完工。
“一方面限購、限貸等政策會直接影響銷售收益,另一方面不少開發商面臨更為嚴重的問題是銀根收緊。因此房企必將迎來新一輪洗牌,只有行業重新洗牌,房地產調控政策纔會終止。”上述律師告訴記者。
“現在資金困難的基本上都是區域小開發商,以前它們就是靠銀行貸款起家的,現在銀行對中小開發商停貸,就需要從社會上融資。今年以來,向銀行申請貸款的開發商很多,資金需求很大,但目前情況是,‘大的開發商可以橕下來,但經常聽說有些小盤、小項目,直接就賣給大的開發商了’。”寧波銀行某信貸部經理表示。
某大型房地產企業負責人向記者表示,“當前市場環境下無論企業的大小,均面臨‘缺錢’的困境。但大型房企就如風浪裡面的大船,雖然船大掉頭難,但抗擊風浪的能力也更強。相反,中小企業在資金、銷售等各方面的壓力都要大得多”。
並購事件或激增
根據清科研究中心的數據,2011年第一季度,房地產行業共完成32起並購案例,在諸多行業中位居第一,佔比14.1%;一季度房企並購金額達83.16億元,同比大幅增長229.1%,環比增長了72.6%。
“資金和土地不足成為中小型開發企業的致命傷。融資渠道受阻致使中小型開發企業很受傷。”上述寧波銀行的信貸經理表示。
上海朗科置業副總經理肖玉棟認為,在政府嚴打房企囤地的當下,依靠土地盈利來博取地產利潤的時代已經不在,加快周轉將成為大多數開發商的首選,未來擁有更雄厚資金實力的房企就有了更多成長的資本,但同時這也將逐漸成為中小房企生存的瓶頸。
“以此推斷,我認為未來一段時間內行業內大魚吃小魚的情況會進一步增多,而這在一二線城市中將表現得尤其突出。近幾年樓市的快速增長使得這些城市當地的小型房企往往如同雨後春筍般出現,但土地價格普遍較高使得這些企業生存成本巨大。在市場成交量急速萎縮的情況下,上游銀行貸款收緊,下游存貨去化緩慢,企業資金鏈的斷裂決非遙不可及。在經營困難、市場前景不明朗的背景下,選擇被並購無疑是最佳的選擇。”
“如果說大型房企的資金面風險至少在年內依然可控的話,那中小型企業的壓力或許目前已經開始逐漸出現。”上述信托公司業務總監表示。
“當前的情況不能說是行業洗牌的加劇,也不是行業拐點到來,只是一些企業因為資金流的需要進行一些調整。從企業資金鏈來看,行業整體確有承壓的趨勢,但依然沒到資金鏈斷裂的地步。”上述寧波銀行的信貸經理認為。