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-本報記者龐一濤上海報道
昔日南京“地王”因閑置而成為菜地。在空躺6年之後,土地身價則暴增5倍有餘。
顧家營地塊於2005年7月以6.5億元總價成交,由新加坡國浩房產和南京本土企業福中集團聯合競得,創下當年南京“地王”。但在該地塊出讓後,這兩家房企陷入了長達6年的股權糾紛,迄今仍未了結。顧家營地塊則在空躺6年後,身價由當初的6.5億元上漲至約35.5億元。
業內人士認為,土地閑置6年卻未被收回,囤地已既成事實。在開發商“悠閑”打官司坐享土地昇值的背後,也顯示了當地監管部門的不作為。
長達6年的股權糾紛
顧家營地塊坐落在南京東郊,土地總面積42.5萬平方米,實際出讓面積29.6萬平方米,規劃用地性質為二類居住用地。
2005年7月,國浩公司與南京福中公司簽訂《聯合競買協議》,約定聯合競買顧家營地塊。同年7月13日,在競買成功後,兩家企業作為共同受讓人,與南京市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》,取得該地塊的開發使用權。
“國浩是外資企業,按當時的政策不能獨立拿地,所以就找了福中合作。”一位不願具名的南京房產界資深業內人士介紹說,國浩地產尋求和福中集團合作的主要目的是獲得拿地資質,因此在當年的股權劃分中,國浩地產佔有99%的股權。
然而,這次合作並不順利。據江蘇省高級人民法院2009年的一份裁定書上顯示,這兩家企業在拿地後便陷入了紛爭。這份文件披露,雖然雙方在競買成功後已按約定成立了新浩寧公司、新浩玄公司,但該二公司合同、章程約定的開發建設土地面積均為49333.6平方米,合計98667.2平方米,僅為雙方根據《聯合競買協議》受讓土地面積29.6萬平方米的三分之一。兩方就剩下的三分之二面積的土地沒有達成協議。
“實際上是後來政策有變化,國浩想獨立開發這塊地。”上述業內人士稱,對於國浩地產獨立開發項目的要求,福中集團以開出天價股權回收價格的方式予以拒絕。自此,兩方陷入糾紛,甚至提起法律訴訟,但長達6年未果。
“對這件事我們不做任何回應。”對於本報記者的采訪,國浩地產一位負責人拒絕透露任何細節。福中集團一位雷姓負責人也對此不願多談。雙方對該事件均諱莫如深。
閑置後的“雙贏”
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝說,該地塊地理位置優越、體量巨大,出讓前就是業界焦點。如今,該地塊成交6年後仍然閑置,業內認為該地塊已經構成了既成事實的囤地行為。
按照現行的《關於閑置土地的清查處置意見》規定:土地閑置認定滿一年以上未滿兩年的,按規定收取土地閑置費;土地閑置認定滿兩年以上的,經批准依法收回土地使用權。
然而,在顧家營地塊閑置滿6年的過程中,作為監管方的南京市國土資源局僅在2009年8月13日向國浩公司、福中公司發出《關於辦理顧家營地塊相關事宜的函》催辦有關手續外,再無其他措施出臺。
南京市國土資源局一位不願具名的工作人員表示,土地是否屬於閑置會有一個認定過程,需要調查取證。如果是政府原因造成拖延開發,責任就不能歸咎於開發商,也就不能認定為閑置。“但從顧家營地塊的情況來看,6年不開發的責任並不在政府,按理是應該采取措施的。”
按照當前的地價測算,顧家營地塊的價值已經上漲至約35.5億元,相比當初6.5億元的成交價,增值部分高達29億元。
“土地閑置不開發,對開發商和地方政府來說,都不是壞事。”上述資深人士表示,對於兩家開發企業來說,土地增值就是額外的盈利。對地方政府來說,該地塊閑置多年後不收回,土地使用權將重新梳理,後續開發商或將補繳部分土地價款。這樣一來,地方政府也將獲得收益。