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王某與張某曾是朋友,幾年前,因張某有多套住宅准備處理,王某便從張某處購得一套
房屋,在簽訂買賣合同後支付了全部房價款,並且辦理了房屋入住手續。由於買賣雙方關系
較為密切,沒有立即辦理產權過戶事宜。事後,王某幾次想約張某去辦過戶手續,都因為各
種原因沒能約成,這樣一拖就超過了二年。
然而,2年後的房屋價格已是大幅上漲,前房東張某越想越覺得房子賣得便宜了,心裡
很不是滋味。此後,張某幾次暗示王某加些價格進行補償,王某均沒有同意,最終,張某表
示不加價就不配合過戶。無奈之下,王某將張某告上法院。
庭審中,被告張某的律師提出:在房屋買賣合同中,出賣人所承當的義務不單是轉移房
屋的佔有,更為重要的是轉移房屋所有權。如果出賣人未在合同規定的期限屆滿時辦理房屋
所有權證,即沒有履行轉移房屋所有權這個最重要的給付義務,雖然已構成違約,但訴訟時
效期間也應該起算。因此,買受人未在出賣人違約之日起兩年內請求辦理房屋所有權證的,
因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權。而原告律師認為,房屋已經交付並付清了房價款,房子
就是原告的了,辦理房屋所有權證的權利應不受訴訟時效的限制。
《民法通則》對債權人行使權利的訴訟時效期間的規定中,非常明確普通訴訟時效期間
為2年。但本案的訴訟時效問題,涉及原被告間重大的財產利益,因此法院對判決非常慎重。
本案經法院判決,最終支持了原告的訴訟請求。法院認為,出賣人已經將房屋交付於買受人,
買受人亦已實現對房屋的佔有,買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的
請求權具有物權性質,不適用訴訟時效的規定。
不過要提醒的是,法院對本案判決基礎,是基於合理的判斷,而非明確的法律規定。因
此,購房者在房屋買賣合同履行過程中,要督促債務人履行義務,避免超過訴訟時效以及由
此而產生的財產風險。文/張建偉;祝文龍