|
||||
今年上半年,廣東省清遠市清城[最新消息價格戶型點評]區法院共受理房地產合同糾紛案件106件,與去年同期受理案件9件相比,增長了10.7倍,其中受理商品房銷售合同糾紛案件36件。案件糾紛多因開發商違約引起,糾紛涉面廣、調處難度大、違約金難統一。
據中國經濟網記者了解,這些商品房銷售合同糾紛案件多存在如下幾個特點:
一、糾紛多因開發商違約引起。由於清遠房地產市場不盡規范及國家宏觀調控政策等原因,部分開發商出現延遲交房、拖延辦證等違約情況,業主因此起訴法院要求開發商賠償。清城區法院今年上半年受理的商品房銷售合同案件均是業主訴請開發商辦理房產證和追究開發商延遲交房違約責任。
二、糾紛涉及面廣。某一樓盤發生糾紛,往往涉及多戶業主,一般業主會聯合起訴同一開發商,形成群體性案件。同時這些僅是已向法院起訴的部分業主,還有一些業主因觀望未采取訴訟方式的,潛在的糾紛不容忽視。
三、案件調處難度大。一是雙方當事人積怨深,分歧大。如某案件的業主以開發商違約在先為由拒不交納物業管理費,造成惡性循環。又如某案件的業主方因開發商未辦理房產證早就怨氣衝天,多次到有關部門上訪,而開發商為達到少付違約金目的竟對業主進行限電和恐嚇,而雙方矛盾一觸即發。再如某案件開發商長達10年未為業主辦理房產證,按合同計算違約金高達十多萬,跟當初購房價相差無幾,開發商與業主互不妥協,矛盾難以調和。二是部分律師不配合法院調解工作。訴訟中雙方當事人一般都請代理律師,並約定以風險代理形式支付律師費,即相關費用除保底收費外還按裁判確定的違約金進行提成。部分律師為了自身利益,不願接受調解甚至阻止業主調解,使法院調解工作難以開展。
四、違約金認定難統一。遲延交付房屋的違約責任,法律規定:當事人可以約定違約金或損失計算方法,無約定的,按逾期交付使用期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。出賣人原因逾期辦理房屋權屬證書的責任,法律規定:對違約責任有約定的,從其約定;實際損失可以確定的,據實計算;無約定的,實際損失難以計算的,可按已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。根據上述規定,法官在計算實際損失時存在三種不同意見:一種認為應按合同約定"一刀切";一種認為應按人民銀行逾期貸款利率計算,還有一種認為應按同路段的租金計算。
為促進房地產業的健康發展,有效化解銷售商品房矛盾糾紛,促進社會和諧穩定,清城區法院提出如下建議對策:
一、能動司法,協調聯動。解決商品房銷售銷售糾紛,單靠法院一家是遠遠不夠的,實踐表明,國土、房管、規劃、建設和物價等行政部門的嚴格依法行政,是房地產市場健康有序發展的重要保障,因此面對房地產糾紛案件的井噴,法院應當能動發揮審判職能,主動加強與政府職能部門的協調配合,協同聯動推動建立多層次、全方位的聯動化解矛盾機制。
二、注重釋法,引導預期。法庭上雙方當事人針鋒相對,是因為他們覺得自己佔理,自己的要求合理,對方違約或要求過分,法官應當針對雙方的分歧解釋相關法律,耐心回答他們的疑問,讓當事人對自己的訴訟結果有一個合理的預期。
三、統一司法,公正審理。法院就此類案件的法律適用問題進行集中討論,統一裁判尺度。同時希望最高法院盡快出臺相關的司法解釋或司法指導意見,統一適用標准,以切實維護各方的權益。
四、加強調解,案結事了。鑒於房地產糾紛中矛盾的群體性、尖銳性、敏感性等特點,堅持調解優先的重要意義更加突出,因此審判中法官應當采取多種形式做雙方的工作,努力促成和解,必要時庭、院領導也要及時出面做工作,並適時邀請人大代表、政協委員參與和解工作,發揮人大代表、政協委員聯系群眾的紐帶作用,利用人情感化促成雙方的和解。(記者李方)